Ibovespa Mercado de galpões logísticos bate recordes e mantém perspectiva positiva, diz BTG
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O mercado de galpões logísticos de alto padrão (AAA) em São Paulo começou o ano de 2026 com uma dinâmica operacional sólida e em ritmo forte, segundo avaliação do BTG Pactual.
Em relatório, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira apontaram que, entre janeiro e março (1T26), o segmento registrou uma absorção líquida de 473,9 mil metros quadrados (m²), o maior patamar para um primeiro trimestre desde o início da série histórica, em 2014.
A absorção líquida, cabe ressaltar, representa a diferença entre a área locada e a área devolvida. Em outras palavras, é um indicador que mostra o saldo real da demanda por espaços logísticos.
De acordo com a dupla, a vacância consolidada do setor recuou para 6,7% nos primeiros três meses do ano, uma queda de 0,9 ponto percentual em relação ao trimestre imediatamente anterior.
O movimento ocorreu mesmo com a entrega de 351 mil m² em novos estoques, o que, na visão dos analistas, reforça a robustez da procura por novos empreendimentos.
Os preços pedidos também seguiram em alta, com elevação de 6% no trimestre, encerrando o período no patamar de R$ 33,80 por m² — valor recorde.
“A dinâmica observada no 1T26 surpreendeu positivamente nossas estimativas, corroborando o bom momento do mercado. Para os próximos trimestres, seguimos construtivos em relação ao segmento, com a expectativa de que a forte demanda continue atuando como principal vetor de crescimento”, afirmaram Marinelli e Oliveira.
Os destaques do 1T26
Segundo o BTG, os principais destaques do setor seguem sendo os galpões localizados a raios de até 30 km e 60 km da capital paulista, que registraram absorção líquida de 275,7 mil m² e 115,1 mil m², respectivamente, acompanhada de queda relevante na vacância.
Na avaliação da instituição, essas regiões continuam sendo o motor de expansão do segmento, com demanda consistente vinda especialmente de operadores logísticos e varejistas.
“Acreditamos que a capacidade de pré-locação, especialmente nos raios de 30 km e 60 km da cidade de São Paulo, deve seguir mitigando pressões de vacância, mesmo diante de um volume relevante de entregas. Além disso, a manutenção de preços em trajetória de alta reforça o ambiente favorável para os proprietários”, disse o banco.
Em termos de preço, os raios de até 30 km e 60 km também registraram os maiores avanços no 1T26, com altas trimestrais de 4,2% e 5,4%, respectivamente.
Já no raio mais próximo, de até 15 km, a vacância subiu levemente, em 0,4 ponto percentual na comparação trimestral, em linha, de acordo com o BTG, com movimentações pontuais, enquanto o preço pedido seguiu relativamente estável.
No raio de 90 km, por sua vez, a dinâmica comercial foi mais moderada, com menor absorção líquida no período (4,5 mil m²) e vacância em níveis controlados.
“Em paralelo, observamos a continuidade da estratégia de desenvolvimento condicionada a pré-locações, sobretudo nos raios mais próximos da capital paulista, o que reduz o risco de sobreoferta e reforça a capacidade do mercado de acomodar a entrega de novos projetos.”
O ciclo dos galpões
Para o analista Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, o mercado de galpões logísticos atravessa uma fase relevante do ciclo, sustentado por uma combinação favorável entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e vacância em patamares reduzidos.
Esse equilíbrio, segundo ele, tem reforçado o poder de barganha dos proprietários em localizações estratégicas, sobretudo em ativos premium, onde a escassez tende a preservar níveis elevados de ocupação e permitir maior resiliência dos aluguéis.
“Apesar do aumento dos aluguéis nas últimas janelas, os preços reais ainda não parecem refletir integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos, abrindo espaço para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual”, afirmou Araujo.
“Nesse contexto, fundos imobiliários logísticos com portfólios bem posicionados, imóveis de maior qualidade e exposição a mercados com baixa disponibilidade devem estar em melhor condição para capturar esse movimento, seja via renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados”, acrescentou.
Oferta de até R$ 2 bilhões
Não à toa, o FII BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou, nesta sexta-feira (24), a aprovação de sua 16ª emissão de cotas, em uma operação que pode movimentar até R$ 2 bilhões.
Em fato relevante divulgado ao mercado, o fundo informou que serão ofertados, de forma inicial, 15.609.757 de novos papéis, ao preço de R$ 102,51 cada, o que corresponde a uma captação de cerca de R$ 1,6 bilhão.
Apesar disso, poderá ser emitido um lote adicional de até 3.902.439 de cotas, o equivalente a um acréscimo de até 25% sobre o volume inicialmente ofertado.
Os recursos serão destinados à aquisição de ativos logísticos AAA em São Paulo, alinhados à estratégia histórica do fundo.
De acordo com Araujo, o pipeline em diligência avançada contempla dois galpões no raio de 30 km da capital paulista, com valor estimado em R$ 550 milhões, área bruta locável (ABL) de cerca de 150 mil m², mais de 50% da receita atrelada a inquilinos AAA, cap rate superior a 9% e dividend yield inicial de dois dígitos.
Além disso, o FII avalia uma operação built-to-suit (BTS) voltada ao comércio eletrônico, também em São Paulo, no valor aproximado de R$ 150 milhões e ABL de 50 mil m².
>> Confira a entrevista completa com o CFO da LOG Commercial Properties, uma das principais operadoras logísticas do país, e veja as perspectivas para os próximos trimestres:
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