Ifix cai 5,3% em maio e cria oportunidades em fundos imobiliários

Por Ângelo Pavini, da Arena do Pavini

O mês de maio foi marcado pela grande desvalorização dos fundos de investimentos imobiliários, com o índice Ifix, que reúne as cotas dos principais fundos negociados na B3, caindo -5,3% e reduzindo a alta neste ano para 1,6%. O grande motivador da queda, segundo a corretora Ativa Investimentos, foi a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de manter a taxa básica Selic em 6,5% ao ano, apesar das indicações do presidente da instituição, Ilan Goldfajn, de que o juro cairia ainda mais uma vez, para 6,25% ao ano.

Além da incerteza provocada pela manutenção da taxa, que levou o mercado a especular sobre os critérios usados pelo BC para definir os juros, houve uma piora do cenário externo que acentuou a alta do dólar e, em seguida, a greve dos caminhoneiros, com impactos no cenário econômico e político. Com isso, as taxas de juros futuras subiram, assim como a remuneração dos títulos do Tesouro.

Como os fundos imobiliários sofrem a concorrência direta dos títulos públicos e dos juros, as cotas caíram em meio à alta dos juros. “Fundos imobiliários foram pressionados pela postura mais defensiva dos investidores”, resume a Guide Investimentos.  Mas o menor valor de mercado dos fundos coloca vários ativos com fundamentos bons em um interessante ponto de compra, observa a Guide. “Ainda acreditamos que a indústria tende a ganhar mais liquidez e valorização no preço das cotas”, diz a corretora.

Há ainda as oportunidades em novas ofertas de fundos. Segundo a Guide, há na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mais de R$ 3,0 bilhões de ofertas de fundos imobiliários sob análise. “Seguimos otimistas com a classe”, diz a corretora., que afirma não ver nenhuma mudança de fundamento para a aplicação. “O momento de stress do mercado (cenário externo, dólar, Copom, cenário eleitoral, etc) pressionou o mercado como um todo, alguns ativos mais que os outros”, explica a Guide. “Entretanto, o Ifix caiu 5,3% neste mês enquanto o Ibovespa recuou 10,9%, ou seja, mostra como a classe de fundos imobiliários é muito menos volátil.”

Momentos distintos

O mercado de fundos imobiliários vive dois momentos distintos, afirma Alexandre Rodrigues, analista da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. No cenário macroeconômico de longo prazo, há um certo otimismo, com uma quantidade razoável de fundos imobiliários saindo este ano. “O mercado tende a crescer, ganhar mais fundos, investidores e liquidez e, de maneira geral, ficar mais robusto”, diz.

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Já no curto prazo, a alta dos juros após o Copom manter os juros trouxe instabilidade para o Ifix, que subia 5% no ano e agora ganha apenas 1,6%. “Mas nada que esteja relacionado com o setor, e sim com as perspectivas econômicas e as taxas de juros futuras de curto prazo”, diz.

Oportunidade de compra

Por isso, Rodrigues enxerga essa queda das cotas como uma oportunidade para o investidor entrar no mercado. “É um mercado cíclico, acompanha as notícias e sofre com ondas de otimismo e pessimismo”, afirma. “Quem tem estômago para aguentar essas ondas de pessimismo pode ganhar.”

Setores com maior potencial

Entre os segmentos de maior potencial, Rodrigues cita o de logística, pela perspectiva macro, de retomada do crescimento via consumo. “Temos visto galpões logísticos reduzindo a vacância de 30% para 25% e com melhora da atividade econômica e do e-commerce no Brasil as empresas devem demandar maior espaço para logística”, diz.

A Rio Bravo gosta também de lajes corporativas, que também está apresentando uma queda nas taxas de vacância. “Em 2011 e 2012, havia perspectivas econômicas muito positivas, com taxa de juros baixa e houve um grande número de lançamentos, mas o crescimento da economia não se concretizou”, explica Rodrigues. Esses prédios ficaram prontos em 2016 e 2017, o que fez a vacância atingir seu pico.

Agora, porém, não há mais tantos prédios para serem entregues e a procura por lajes comerciais começa a crescer. “O poder de barganha que estava com o inquilino está voltando para o proprietário”, afirma. Hoje, a vacância do segmento corporativo está em torno de 20%, ainda alta, mas bem melhor que os 27% de 2017.

Alternativa para agências bancárias

Sobre o segmento de agências bancárias, que tende a sofrer com a redução das redes físicas dos bancos, Rodrigues diz que os gestores já estão se adaptando. Ele cita o caso do fundo de agências da Caixa Econômica Federal, gerido pela própria Rio Bravo, que compra imóveis para alugar para o banco federal. O fundo foi transformado no Rio Bravo Renda Varejo, que não investe mais apenas em agências, mas em imóveis comerciais de varejo de rua. “Temos R$ 140 milhões para investir e devemos diversificar com outros inquilinos, como restaurantes, farmácias”, diz.

Retorno perto de 7% ao ano

Os fundos imobiliários ainda garantem um bom retorno, afirma Rodrigues, estimando um ganho médio dos rendimentos pagos sobre as cotas (dividend yield) próximo de 7% ao ano, isento de impostos. “Esse retorno chegou a 6% ao ano quando o Ifix estava em alta, mas agora melhorou com a queda das cotas”, explica.

Nova regulamentação de fundos de pensão

Outro fator que vai ajudar os fundos imobiliários no médio prazo é a nova regulamentação para investimentos dos fundos de pensão, anunciada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) no dia 25 de maio. Pelas novas regras, os fundos de pensão só poderão investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, e não mais diretamente, como hoje. Eles têm 12 anos para se desfazer dos imóveis atuais ou passar sua gestão para fundos.

“Trocando em miúdos, com esta nova regra, estes fundos de pensão podem dar mais liquidez aos fundos imobiliários, ampliando o seu tamanho e potencializando o mercado com imóveis antes detidos por eles”, diz a consultoria de investimentos Eleven Financial.

R$ 40 bilhões em imóveis

A consultoria estima que, atualmente, há no Brasil 307 fundos de pensão fechados, que possuem cerca de R$ 40 bilhões aplicados em imóveis. O mercado de fundos imobiliários negociados na B3 soma um patrimônio líquido em imóveis de R$ 36 bilhões – de acordo com os dados divulgados pelo Economática no dia 30 de maio. Assim, caso todos os imóveis dessas fundações passem a ser negociados por meio de fundos imobiliários ao longo dos próximos 12 anos, o crescimento – tanto no valor dos imóveis quanto em investidores institucionais – será expressivo, diz a Eleven. “O resultado? Mais profissionalismo ao mercado.”

A consultoria lembra que a resolução permite também que os fundos de pensão invistam até 20% do seu patrimônio em imóveis. “Considerando que a taxa anterior era de 8%, trata-se de um aumento importante”, afirma a consultoria.

Carteiras sugeridas de fundos

Guide e Ativa têm carteiras sugeridas de fundos imobiliários. Para junho, a Guide optou por rebalancear a carteira, retirando 5% do fundo CSHG JHSF Prime e acrescentando 5% no Kinea Índices, pois é um papel mais conservador, atrelado à inflação, uma vantagem em meio a esse momento mais turbulento dos mercados. Já a Ativa optou por retirar o fundo Merito I (MFII11) da carteira, redistribuindo seu peso entre os demais do portfólio.

*Retorno anualizado em rendimentos distribuídos.

Cota pode oscilar, mas valor do imóvel resiste

A Guide Investimentos lembra que os fundos imobiliários de “tijolo” possuem um ativo físico como lastro. Portanto, se houve uma boa seleção destes ativos, e cuidado na análise dos imóveis, não há motivo para desespero por conta da queda das cotas em maio. A corretora lembra que o fundo segue distribuindo rendimentos, e apenas houve volatilidade nos preços das cotas, o que pode ser algo momentâneo. “O que já aconteceu e acontecerá várias vezes na história, dado ser um ativo de renda variável”, diz a corretora. “Inclusive a queda abre muitas oportunidades de compra de alguns ativos que estavam com seus preços em bolsa esticados”, diz.

Sem recursos para investir

Já a Ativa fez uma lista dos principais acontecimentos dos fundos imobiliários no mês passado. Entre eles, o fracasso na tentativa do HGBS em aprovar sua 7ª emissão, o que a corretora viu como negativo pelo fato do fundo não conseguir tirar proveito do momento aquecido do mercado imobiliário antes da retomada da taxa de juros, conforme as projeções do relatório Focus, que espera uma Selic de 8% em 2019.  A gestão do fundo indica que continuará direcionando esforços para que consiga a aprovação da medida. Pela boa gestão da Credit Suisse e bons rendimentos do HGBS, a corretora optou pela manutenção do ativo na carteira.

Outro fato importante foi a aprovação de nova emissão das cotas do Mérito Desenvolvimento (MFII), com intervalo curto em relação ao início das negociações das cotas da 4ª emissão. O valor unitário é de R$ 100,00 com taxas de ingressos de 20% e 30% para cotistas e não cotistas, respectivamente. A Ativa não gostou da nova oferta pois ela aumenta as preocupações de uma suposta utilização dos valores das taxas de ingresso nas distribuições aos cotistas em forma de rendimento. Por conta disso, a Ativa resolveu retirar o fundo do portfólio.

Outro fundo, o Cidade Jardim (BBVJ11), teve um de seus contratos  de locação encerrado, com os valores de aluguel e multa rescisória quitados. Mesmo com a alta vacância, o fato deo fundo contar com uma das melhoras consultoras imobiliárias (Jones Lang LaSalle), assim como as negociações com 11 possíveis locatários, fez a Ativa continuar acreditando na redução da vacância do fundo, o que causaria valorização na cota.