Vale a pena investir em fundos imobiliários na crise?

A pandemia mundial do novo coronavírus trouxe uma grande preocupação para os investidores. Todos estão preocupados com seus investimentos e uma pergunta que eu recebo muito é: e como estão os fundos imobiliários na crise?

Se você está acompanhando o mercado, está percebendo que, assim como as ações, os fundos imobiliários também estão oscilando muito. Todo o mercado de investimentos está instável e os FIIs não seriam diferentes.

Mas, como já era de se esperar, a volatilidade do IFIX está menor, sim, do que a do Ibovespa. Caso você não saiba, o IFIX é um índice composto pelos FIIs mais negociados na bolsa e o Ibovespa é composto pelas ações mais negociadas na bolsa.

Desde o dia 23 de janeiro até o dia 04 de abril de 2020, o Ibovespa sofreu uma queda de 41,26% e o IFIX sofreu uma queda de 22,52%. É muita

É claro que isso é em um cenário acumulado. Analisando dia a dia, é natural que, em alguns dias, o IFIX feche em queda enquanto o Ibovespa fecha em alta, por exemplo. Mas, no comportamento médio, o IFIX sofreu menos.

Isso acontece porque a volatilidade dos fundos imobiliários é muito menor do que as ações. Eu sempre digo que os FIIs podem ser uma opção conservadora na carteira de um arrojado e uma opção arrojada na carteira de um conservador.

Eu digo isso porque eles oscilam, sim. Eles são considerados como renda variável, sim. Eles são negociados em bolsa, sim. Mas eles NÃO são tão voláteis como as ações. Os FIIs são menos arriscados do que as empresas negociadas em bolsa.

É por isso que decidi escrever este post. É muito importante você entender se vale a pena investir em fundos imobiliários na crise e como esse ativo se comporta em meio a tanta incerteza.

Tópicos que vou abordar no post:

1. Os FIIs vão quebrar?
2. E os dividendos?
3. Setores que sofrem mais na crise
4. Setores que sofrem menos na crise
5. Comprar ou vender agora?

Vamos lá?

1. Os FIIs vão quebrar?

Os preços dos fundos imobiliários estão sofrendo uma queda e muitos investidores estão com medo de perder dinheiro com os FIIs. Eles correm o risco de quebrar? Você precisa se preocupar?

Os fundos imobiliários são fundos que investem em imóveis. Em um cenário de crise, o setor imobiliário sofre. As pessoas compram menos, os preços caem, inadimplência sobe e assim por diante.

E essa crise ainda possui o que todas as outras não tiveram. A população brasileira está sendo obrigada a ficar em casa e os estabelecimentos de serviços que não são essenciais estão fechados.

Mas, vamos pensar um pouco mais friamente. Diferente de uma empresa que possui dívidas, alavancagem e muitos outros gastos, um fundo imobiliário não é assim.

O imóvel tem o seu valor. A renda que o fundo recebe todos os meses (dos aluguéis dos imóveis) pode, sim, diminuir ou acabar – mas o patrimônio do fundo está ali. Os imóveis estão ali, os inquilinos estão ali

Então, não. Os FIIs não vão quebrar.

Uma observação importante: é claro que podem existir fundos imobiliários alavancados que estão endividados e podem sofrer mais com a crise a ponto de quebrar. Mas, aqui, estou falando no geral.

2. E os dividendos?

É aqui que mora o problema. E o impacto da crise nos FIIs. Muitos fundos imobiliários já estão anunciando que não vão pagar dividendos nos próximos meses.

Os “dividendos” dos FIIs também são chamados de rendimentos mensais ou distribuição mensal e eles vêm do lucro que aquele imóvel está dando para o FII, ou seja, dos aluguéis.

Em um cenário de crise, os aluguéis podem não chegar para os FIIs. E isso vai impactar a renda mensal daquele fundo.

No caso de uma laje corporativa, por exemplo, a empresa que aluga o espaço (inquilino) pode negociar com o gestor do fundo para não pagar aluguel para os próximos meses – ou pagar só metade, por exemplo.

Isso significa que alguns fundos imobiliários podem zerar o rendimento mensal nos próximos meses e você, investidor, não vai receber. Outros podem apenas diminuir os dividendos pagos. Outros podem continuar o pagamento normalmente. Depende de fundo para fundo.

A maioria dos especialistas vê esse cenário como natural. Todos os setores da economia estão sendo impactados e é normal que os gestores sejam compreensivos e renegociem com seus inquilinos.

É natural, também, que os gestores decidam não pagar dividendos com o objetivo de ter mais dinheiro em caixa para aguentar os próximos meses com mais tranquilidade.

Vale dizer aqui que a maioria dos FIIs possui uma situação de caixa confortável em suas gestões e, por isso, consegue sobreviver à crise.

Como eu disse no tópico 1, os rendimentos podem diminuir – podem até zerar – mas o patrimônio do fundo não sumiu. Os imóveis continuam tendo seu valor, mesmo sem a renda mensal.

Se você investiu em um FII com um grande patrimônio, com bons imóveis e com características sólidas, o cenário fica bem menos preocupante.

No entanto, já saiba que você pode não ter aquela renda mensal proveniente dos FIIs pingando na sua conta para os próximos meses.

Se você está querendo começar a investir em FIIs pensando no curto prazo para receber dividendos, não é uma boa opção no momento.

E no futuro? Não dá para saber. Mas o que é dito pela maioria dos especialistas é que, aos poucos, a situação vai sendo normalizada e os fundos voltarão a pagar seus dividendos mensais.

3. Setores que sofrem mais na crise

A crise veio muito forte para todos o tipo de investimento e, nos fundos imobiliários, isso também é verdade. Não há nenhum segmento imune à crise do coronavírus. Todos os setores sofrem, mas a verdade é que alguns sofrem mais e outros menos.

Os fundos que mais sofrem com a crise são aqueles que possuem participação da receita de seus imóveis. Como os imóveis estão gerando menos (ou nenhuma) receita, o FII sofre.

Sem muita enrolação, como a maioria já sabe, o setor de shoppings centers foi um dos mais afetados pela crise (se não o mais afetado!) entre os fundos imobiliários.

Segundo Glauco Humai, presidente da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), esse setor representa 3% do PIB brasileiro e é responsável por 3 milhões de empregos. Durante a crise, são aproximadamente 580 shoppings fechados em todo o Brasil.

Dá para imaginar como isso afeta os FIIs que investem em shoppings, né? Muito!

Como eu disse no tópico anterior, os gestores têm um bom relacionamento com os inquilinos e, na maioria dos casos, possui um boa estratégia de caixa. No entanto, não deixa de ser preocupante.

O XP Malls, o fundo da XP que investe em shoppings, por exemplo, já informou aos cotistas que não haverá distribuição de rendimentos neste mês.

Mas, por outro lado, é interessante pensar que, com as portas fechadas, os custos dos FIIs diminuem muito.

Em outras crises, os shoppings estavam abertos, com todos os gastos normais, mas não estavam vendendo nada. Nesse caso, os shoppings estão fechados e, com isso, o impacto no caixa do FII é bem menor.

Segundo especialistas, o setor terá um retorno lento e gradual. A população não vai voltar a frequentar shoppings da noite para o dia e, sim, aos poucos.

Outro setor que sofre mais com a crise é o de hotéis. Tudo relacionado a turismo, seja em ações ou em FIIs, está sofrendo muito com a crise. Existem hotéis que tiveram queda de 90% em suas reservas!

As pessoas não estão viajando e os FIIs não recebem a receita esperada dos hotéis que possuem portfólio. Por isso, sofrem mais com a crise.

4. Setores que sofrem menos na crise

Como você viu, os fundos que mais sofrem durante uma crise econômica são aqueles em que há participação na receita do imóvel. O contrário também é verdade: os FIIs que menos sofrem são aqueles que não possuem participação na receita.

Um exemplo muito falado pelos especialistas é o setor de galpões logísticos. Esse setor, normalmente, possui contratos longuíssimos (chamados de atípicos) e que, durante uma crise, pode ser ótimo.

A empresa que gere aquele galpão pode, sim, ser afetada pela crise, mas, normalmente, os contratos são longos e difíceis de serem quebrados. Por isso, o FII possui um respiro maior.

É claro que renegociações podem acontecer porque, como disse, é um momento instável. Mas, no geral, é um setor que tende a sofrer menos.

Os fundos de fundos (FOFs – funds os funds) também podem ser vistos com um impacto menos negativo já que possuem diversificação em sua carteira. Por, normalmente, terem diferentes tipos de fundo em seu portfólio, sofrem menos.

Mas vale lembrar o que eu te disse ali em cima. TODOS os setores sofrem com a crise. O que acontece é que alguns sentem mais e outros sentem menos.

Mas o que fazer nesse período? É o que nos leva ao nosso último tópico.

5. Comprar ou vender agora?

Não poderia finalizar o texto sem responder a pergunta do título, não é mesmo? Será que vale a pena investir em FIIs agora? Para te responder, eu vou dividir esse tópico em três possíveis cenários:

• Você nunca investiu em FIIs;
• Você investe em FIIs e quer saber se deve comprar mais;
• Você investe em FIIs e quer saber se deve vender.

Você nunca investiu em FIIs

Se você nunca fez um investimento em fundos imobiliários, entrar no meio de uma crise pode ser um tiro no pé. Você pode acabar entrando no momento errado e pode sofrer com as oscilações nos preços.

Isso significa que você vai perder todo o seu dinheiro investido? Provavelmente, não. É muito difícil um FII quebrar e você pode, no futuro, ter um bom retorno desse investimento.

Mas, se você for fazer o seu primeiro investimento em FIIs durante a crise, cuidado redobrado. Faça todas as análises necessárias e só invista se você realmente acreditar no potencial daquela fundo depois da crise.

Você investe em FIIs e quer saber se deve comprar mais

Muitos investidores estão vendo essa crise como um momento de “promoção” na bolsa de valores. Estão comprando muitas ações e muitos fundos imobiliários já que veem um preço baixo nos ativos.

É aqui que mora o perigo. Quando você age com o emocional e sai comprando tudo que vê pela frente, existe uma grande chance de você se frustrar no futuro.

Por isso, não saia comprando só porque está “barato”. Essa é uma pegadinha que pode te custar caro.

Mas, por outro lado, se você perceber que bons FIIs estão com um preço mais baixo e são fundos que te interessam, pode ser uma boa oportunidade.

Sempre lembrando de analisar o patrimônio do fundo, ler os relatórios gerenciais, entender a cabeça do gestor…. Se for um fundo que você já investiu (ou que você já estava “namorando”), talvez valha a pena aproveitar os preços baixos.

Dica: se for comprar, compre aos poucos. Nada de fazer uma grande aquisição de uma vez, distribua as compras ao longo dos dias para encontrar um bom preço médio.

Você investe em FIIs e quer saber se deve vender

Só perde dinheiro quem vende. Enquanto a desvalorização está no seu home broker, você não perdeu dinheiro. Quando você efetua a operação de venda, se o valor for abaixo do que você investiu, aí você perdeu.

Se você puder respirar fundo e aguardar a crise passar, ótimo. Não venda. Ao ter esse posicionamento e pensar no longo prazo, você está pensando em uma possível valorização do seu dinheiro e não apenas no momento que estamos vivendo.

Eu sei que é difícil ver o seu investimento se desvalorizando, mas a dica que muitos especialistas dão é: não fique olhando o home broker sempre. Pense que aquele dinheiro está investido para o longo prazo.

É claro que, se você estiver passando por dificuldades financeiras, talvez seja “obrigado” a vender para ter o dinheiro em mãos. Nesses casos, não há muito o que ser feito.

Mas, no geral, a dica é que o investidor tenha cuidado com as suas emoções e só venda se for muito necessário.

Por Débora Duarte, do Yubb.