Vai investir em imóveis para revender ou alugar? Veja as dicas para não sair no prejuízo

Quem pretende comprar um imóvel residencial para investimento – de olho na obtenção de renda por meio do aluguel e do ganho de capital via apreciação do valor do bem – precisa lembrar da máxima do setor imobiliário referente aos três principais requisitos para a escolha do ativo: localização, localização e localização.

A recomendação soa redundante, mas deixa claro o quão importante é uma moradia estar em uma região bem servida de transporte público e serviços, segura e com potencial de valorização.

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A relação entre oferta e demanda de unidades do mesmo tipo, no entorno, e o grau de conservação da propriedade também precisam estar entre as prioridades para a tomada de decisão. Esses fatores vão determinar a liquidez do bem de raiz, que é a possibilidade de venda rápida ou não em caso de necessidade ou vontade.

A localização e a demanda influenciam se o preço cobrado pela locação de uma moradia tende a ficar mais perto de 0,5% ou de 1% do valor do imóvel – faixa de referência para a rentabilidade mensal do aluguel.

Imóveis para investir: Onde estão as melhores regiões

Em geral, as unidades mais procuradas por potenciais inquilinos se situam nas proximidades dos chamados eixos de transporte público – entorno de estações de metrô e trem, além de corredores de ônibus. As condições de locação variam também conforme os equipamentos oferecidos pelo condomínio em que a unidade se encontra e, no caso de usados, pelo estado do imóvel.

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Pessoas que não têm condições de comprar a casa própria ou que estão em um momento da vida em que podem escolher não “fixar raízes” e morar perto do trabalho fazem parte do público prioritário para aluguel de imóveis residenciais.

Em períodos de juros elevados, como atualmente, parte de quem pretende comprar um imóvel posterga a decisão, optando por locar uma casa ou um apartamento até a melhora das condições de financiamento. Isso amplia o mercado potencial para quem pretende obter renda com imóveis.

De janeiro a novembro de 2023, o volume de locações cresceu 97,8%, na cidade de São Paulo, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP) realizada com 248 imobiliárias. Como o levantamento não considera encerramentos de contratos e devoluções de imóveis, a variação não significa que o mercado quase dobrou de tamanho, mas deixa claro que tem havido muita movimentação no segmento.

No ano passado, o aluguel de imóveis residenciais subiu 16,16%, segundo o Índice FipeZAP de locação. A variação do preço pedido superou, em larga escala, a alta de 4,62% do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado a inflação brasileira oficial e principal referência para o ajuste de aluguéis de moradias.

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Em relação ao Índice de Preços Geral – Mercado (IGP-M), a distância foi ainda maior, pois o indicador ficou negativo em 3,18%. O preço médio por metro quadrado locado nas 25 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP de locação era de R$ 42,53 em dezembro.

Imóveis para investir: Quanto cobrar pelo aluguel e os riscos

Em São Paulo, o valor por metro quadrado de aluguel residencial ficou em R$ 51,62 – o maior entre as 11 capitais pesquisadas. Houve elevação de 13,28% do preço anunciado para novos contratos na capital paulista – no Itaim Bibi, a alta chegou a 20,7% e, em Pinheiros, a 15,5%.

De acordo com o FipeZap, a rentabilidade medida pela relação entre o que se paga de aluguel em 12 meses e valor de venda dos imóveis foi de 5,81% ao ano, em 2023, na capital paulista, ou 0,46% ao mês.

Considerando-se todas as cidades monitoradas, o retorno médio da locação ficou em 5,69% ao ano, abaixo da rentabilidade esperada para títulos do Tesouro Nacional com vencimento em 12 ou 13 anos, segundo Lucas Gerez, economista do DataZap.

“O aluguel não é atrativo do ponto de vista da taxa, mas da segurança e da recorrência da renda”, diz Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, ressaltando que o bem tende a ser protegido em relação à inflação.

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É importante incluir nas estimativas da rentabilidade da locação, ressalta Mendonça, os custos de eventual vacância do imóvel e de depreciação da unidade. “Cada vez que o aluguel gira, alguma reforma é necessária”, acrescenta o analista do Bradesco BBI.

Investir, periodicamente, na manutenção do imóvel e, se necessário, na atualização de algumas de suas características faz parte dos cuidados que os interessados em aportar recursos em tijolo precisam ter.

Na hora da compra, não se pode esquecer das recomendações que valem também para quem busca uma propriedade para morar: checar a documentação da unidade e avaliar se há dívidas atreladas à moradia, consultando um especialista sempre que necessário.

E não custa reforçar que a localização precisa ser o primeiro critério para a tomada de decisão de compra de um imóvel para investimento.

Pedro Marolla, diretor financeiro da SKR, cita que as regiões de Pinheiros, dos Jardins, da Faria Lima, da Vila Madalena, da Vila Romana e de Perdizes terão preços valorizados nos lançamentos e oportunidades de locação. O poder de compra de moradores dessas regiões e potencial valorização decorrente da expansão da linha verde estão entre as razões para essa expectativa.

Veja todas as reportagens desta série especial sobre imóveis para investir:

• Investir em imóveis residenciais vai valer a pena em 2024?

• Imóveis residenciais: É hora de investir na compra para locação ou revenda?

• Fundos imobiliários (FIIs) X Imóveis para investir: Quando os FIIs são mais vantajosos?

• Imóveis compactos para investir: Há excesso de oferta em São Paulo? Como fica a rentabilidade?

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