Taxa Selic mais alta: Veja quem ganha e quem perde no mercado imobiliário

O último Relatório Focus, divulgado nesta segunda-feira (20), jogou um balde água fria nos mercados. Isso porque as projeções para a taxa terminal da Selic para 2024 foram reajustadas para um novo patamar de dois dígitos.

A elevação da projeção da taxa básica de juros brasileira, de 9,75% para 10%, é uma resposta a postura mais conservadora adotada pelo Comitê de Política Monetária (Copom). A autoridade monetária decidiu por um corte menor nos juros, de 0,25 ponto percentual.

Esse foi primeiro corte desta magnitude desde que o Banco Central deu início ao afrouxamento monetário. Até então, foram seis cortes de 0,50 p.p.

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Na ata, o comitê apontou que a decisão desta vez não foi unânime e que parte da equipe votou por uma redução maior – 5 contra 4. Por coincidência, ou não, os que desejavam um corte de 0,50 p.p são os membros indicados pelo governo.

Apesar disso, Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central, chegou a declarar que o ponto de discordância era se o guidance da última ata seria obedecido ou não.

Mesmo assim, o mercado estima que após a saída de Campos Neto, prevista para o final do ano, e a possível entrada de Gabriel Galípolo, o tom que será adotado na condução da política monetária seja outro.

Selic mais alta preocupa o mercado imobiliário (mas nem tanto)

Mauricio Soler, CEO na Construtora Patriani, avalia que, com uma alta da taxa no radar, um dos setores que sofrem maior efeito é o imobiliário, principalmente no que diz respeito ao acesso de pessoas de baixa renda à casa própria.

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“O impacto é maior principalmente para pessoas de baixa renda, no Programa Minha Casa Minha Vida, cerca de 70%. Dados e estudos mostram que a cada 1 ponto percentual que abaixa na taxa de juros, mais de 1 milhão de famílias têm acesso à moradia. Logo, o impacto nesse segmento é muito mais forte“, diz o profissional.

Apesar de a pressão ser maior nesse público, o segmento de médio e alto padrão também sente o impacto. Soler destaca que a alta da taxa de juros pode se tornar uma inimiga inclusive para os mais abastados. No entanto, este público consegue suportar melhor essas variações, se tornando mais resistente à variação de preço.

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“Os preços dos imóveis estão subindo. Em estudos recentes feitos pelo Bradesco, em determinadas praças, os clientes aceitam pagar mais pelo valor do metro quadrado. Então, se sobe a taxa, sobe também o metro quadrado e o cliente vai comparar o aumento do valor do imóvel com seu poder de remuneração”, explica o executivo.

Como ficam as ações das construtoras nessa história?

A alta nas projeções do Focus na ponta curta dos juros, apesar de ter algum efeito, possui um impacto muito baixo na visão de Caio Nabuco, analista da Empiricus Research, para os papéis das incorporadoras. Isso porque, segundo ele, o contexto geral engloba o arcabouço fiscal, a ponta longa dos juros e os resultados corporativos, que acabam tendo um impacto muito maior.

No entanto, Nobuco não descarta impactos. O primeiro deles é a expectativa de queda dos juros imobiliários que está correlacionado com os juros domésticos.

“Esperava-se alguma movimentação conforme a Selic caísse e, com o patamar ainda elevado, se distancia esse cenário de alguma forma”, explica o analista.

No que diz respeito às empresas, o analista avalia que o impacto está relacionado com a estrutura de capital, o que resulta em um possível aumento nas despesas além do estimado para o ano.

Já quando se fala sobre o impacto nos setores Minha Casa Minha Vida e alta renda, os analistas do mercado acabam tendo pontos divergentes.

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Nobuco considera que o MCMV, neste primeiro momento, está relativamente protegido por conta dos incentivos dado ao programa ao longo dos últimos anos, enquanto o setor alta renda sofre um pouco mais por estar mais exposto às taxas.

Já o analista de investimentos Fernando Bresciani, do Andbank no Brasil, destaca que o risco para esses setores está relacionado principalmente ao público, que terá o seu poder de compra afetado e que, consequentemente, prejudicará as vendas das empresas que estão associadas ao MCMV, como é o caso da MRV (MRVE3).

Na avaliação do analista da Empiricus, as preferências continuam as mesmas, com destaque para a Direcional (DIRR3), que é uma empresa com baixa alavancagem e que está em um ritmo interessante de vendas e lançamentos, com melhora de imagem e com potencial de distribuição de dividendos no final do ano.

“Arrisco dizer que, parte desses efeitos citados, já foram incorporados nos preços das ações, incluindo os demais riscos citados além da alta da Selic”, acrescenta o analista.