Setor imobiliário inicia 2023 de olho nos bancos centrais (e nos juros) do Brasil e dos EUA

O setor imobiliário tem terrenos, projetos aprovados e percepção que há continuidade de demanda por moradias, mas vai calibrar seus lançamentos, no início de 2023, até que tenha mais clareza em relação aos rumos do novo governo. Recentemente, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou manutenção da taxa básica de juros em 13,75%, mas o colegiado já deixou claro que poderá recorrer a aumentos da Selic em caso de aceleração do aumento da inflação.

Elevações da taxa de juros afetam os custos do financiamento imobiliário, com desenquadramento de parte dos compradores potenciais de apartamentos e casas. Outro efeito da Selic mais elevada é que aplicações financeiras passam a ter mais potencial de atrair parte dos recursos que iriam, originalmente, para investimentos em tijolo.

Por ter ciclos de longo prazo, o setor imobiliário prefere ficar em compasso de espera, em momentos de incerteza, e tirar seus planos da gaveta à medida que o cenário se tornar menos turvo.

Juros no Brasil e nos EUA

O mercado monitora também a trajetória de alta dos juros americanos e os níveis de inflação nas principais economias do mundo. Nesta semana o Federal Reserve (Fed) – o Banco Central dos Estados Unidos – anunciou elevação de 0,5 ponto percentual da taxa de juros do país, reduzindo o ritmo de altas que vinha sendo adotado na tentativa de controlar as subidas de preços.

Voltando ao Brasil, o setor imobiliário segue de olho nas perspectivas de crescimento da economia e nos indicadores de emprego e desemprego. Segundo o último Relatório Focus, do Banco Central (BC), analistas mantiveram a expectativa de elevação de 3,05% do Produto Interno Bruto (PIB), neste ano. Para 2023, as estimativas são de aumento de 0,75%, ou seja, de uma alta bem mais modesta.

No trimestre encerrado em outubro, a taxa de desemprego do país medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) ficou em 8,3% – menor nível para o período desde 2004.

De acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV), o Indicador Antecedente de Emprego (IAEmp) ficou em 73,1 pontos, em novembro, com queda de 6,7 pontos, puxada por mais cautela na abertura de vagas de serviços. Foi o menor patamar desde julho de 2020 e a segunda retração consecutiva.

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Se houver novos aumentos da Selic e o consumo e o crescimento econômico diminuírem, a parcela de pessoas desempregadas tende a ser maior. Como o desempenho do setor imobiliário é muito atrelado ao da economia, uma eventual piora do desemprego afetaria a confiança do consumidor e o ritmo de compra de moradias.

Perspectivas para 2023

Na avaliação do Secovi-SP, o setor tem potencial para repetir, no próximo ano, os lançamentos e as vendas de 2022, na cidade de São Paulo. As vendas de imóveis residenciais tendem a terminar este ano, na cidade de São Paulo, perto do recorde de 66,1 mil unidades de 2021. Já os lançamentos devem ficar cerca de 15% abaixo das 81,8 mil unidades do ano passado, segundo o Secovi-SP.

No início de dezembro, a FGV e o Sinduscon-SP divulgaram que o PIB da construção cresceu 7%, neste ano, enquanto o incremento da produção formal de empreendimentos imobiliários foi de 12%. Para 2023, são estimados aumentos de 2,4% para o PIB da construção e de 5% para o de edificações.

Ou seja, a expansão da atividade do setor ocorrerá em menor ritmo e continuará a ser puxada pela construção residencial formal. A produção do setor a partir de 2024 dependerá dos lançamentos do próximo ano. Não faltam projetos imobiliários.

Portanto, as definições em relação à política fiscal e à taxa básica de juros serão fundamentais para a tomada de decisões pelas incorporadoras de apresentar empreendimentos e pelos clientes – principalmente os de classe média – de comprar imóveis.

*Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink.