Selic em queda é bom para qual segmento de fundos imobiliários?

O Banco Central (BC) reduziu a taxa básica de juros (Selic) depois de três anos e iniciou o tão aguardado ciclo de corte de juros. O Comitê de Política Monetária (Copom) cortou a Selic em 0,50 ponto percentual (p.p.), passando de 13,75% para 13,25%.

O ciclo de alta de juros no Brasil começou em 2021, quando a taxa básica de juros estava a 2% ao ano, em seu menor nível histórico. O BC encerrou o ciclo de aperto monetário em agosto de 2022 e, por seis encontros seguidos do Copom, manteve a Selic em 13,75%.

Durante esse período de alta e manutenção da taxa de juros nos maiores patamares desde 2017, os fundos imobiliários sentiram na pele a desvalorização de segmentos e do índice de FIIs (Ifix).

A classe de fundos imobiliários que se beneficia com cortes

Analistas destacam que o segmento que mais deverá se beneficiar do processo de afrouxamento monetário é o de fundos de tijolo. A head de fundos listados da XP, Maria Fernanda Violatti, destaca que esses FIIs apresentam maior sensibilidade para os diferentes ciclos da taxa de juros.

Ela explica que, durante a queda da Selic, o mercado imobiliário costuma reagir positivamente ao ciclo. “Desta forma, fundos de tijolo, que investem em propriedades físicas, apresentam retornos atraentes provenientes do aluguel desses imóveis associado à apreciação do valor de suas cotas”, avalia.

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O sócio da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, acrescenta que tijolos foi a classe que mais sofreu com a escalada dos juros. Contudo, devem voltar a ganhar protagonismo.

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“Os fundos de papel performaram muito bem nesse período de alta, pois conseguiram repassar os dividendos. Com isso, acreditamos que o protagonismo passe para a classe de tijolos, que tem um grande potencial nesse ciclo de corte, com a valorização das cotas”, observa.

Valor patrimonial de FIIs deve melhorar com queda da Selic

Outro fator importante a ser considerado quando o BC corta juros, diz a profissional da XP, são as avaliações do valor dos imóveis desses FIIs. “Dependendo do portfólio do fundo, deve-se considerar que essa avaliação ou reavaliação pode gerar impacto significativo no valor patrimonial do fundo”, acrescenta.

Sobre o valor patrimonial, a equipe da Guide Investimentos chama a atenção para o desconto dos fundos em relação ao indicador. “Diversos fundos de tijolo anunciaram transações recentemente com venda de ativos acima do valor patrimonial, resultando ganhos para os fundos e para os cotistas”, diz.

Segundo a casa de análises, o desconto sobre o valor patrimonial também é visto nos fundos de papel e fundos de fundos (FoF). 

“O desconto dos FoFs em relação ao valor patrimonial historicamente apresentou relação inversa com a taxa de juros. O desconto está atualmente em 5% e deve continuar diminuindo nos próximos meses acompanhando a queda da Selic”, pondera.