Selic em 10,50% é alerta ou oportunidade? Veja os FIIs de escritório favoritos do Itaú BBA
O setor de lajes corporativas tem apresentado a pior performance entre os fundos imobiliários este ano, repetindo a dose de 2023, quando ficou abaixo do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Os FIIs de escritório já recuaram 2,2% até o momento, ante a valorização de 1% do índice.
O relatório setorial do primeiro semestre de 2024 do Itaú BBA pondera que um dos grandes fatores de influência desse mercado, principalmente os que investem diretamente em imóveis, é a abertura da curva de juros, que eleva a rentabilidade dos títulos públicos.
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Nos últimos dias as taxas do Tesouro chegaram a bater as suas máximas, com lucros de mais de 12% entre os prefixados e IPCA + 6,5%. Com estes prêmios, os investidores são desestimulados ao risco, o que colabora com a desvalorização das cotas.
Ainda no radar, nesta quarta-feira (19), o mercado recebe a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) sobre a taxa básica de juros, a Selic. Na avaliação do time de macroeconomia do BBA, a projeção é de 10,50%, ao final de 2024 e 2025.
No entanto, a analista que assina o relatório divulgado nesta segunda-feira (17), Larissa Nappo, avalia que os FIIs de laje corporativas continuam descontados e seguem como teses de ganho de capital. Ela destaca que deve ser avaliado a exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, já que, segundo a analista, o curto prazo pode não ser tão animador.
Dos 14 fundos imobiliários de escritório analisados no relatório, o Itaú BBA tem recomendação de “compra” para três deles, outros nove tem recomendação “neutra” e os dois restantes de venda.
Os FIIs de escritórios favoritos do Itaú BBA
Dentre os três com recomendação de compra está o CSHG Prime Offices (HGPO11), que possui dois imóveis de qualidade bastante demandados: o Ed. Metropolitan e o Ed. Platinum.
Entre os pontos positivos a analista cita o aumento constante nos proventos mensais ao longo dos últimos anos; além de uma alta recorrente no preço do aluguel, com a média atual do portfólio na faixa de R$ 246/m²; e, principalmente, um patamar baixo de vacância.
Na outra ponta, o que preocupa é a liquidez diária, que é baixa, o que dificulta a montagem e/ou desmontagem de grandes posições, segundo o Itaú BBA.
Outro fundo que tem recomendação de compra é o RBR Properties (RBRP11), que possui exposição a lajes corporativas, galpões logísticos e cotas de outros FIIs.
O que fortalece a tese, de acordo com o banco, é a sua gestão dinâmica e equipe com experiência de mercado, um portfólio diversificado e o poder de capturar ganho de capital com venda de ativos maduros.
Do lado negativo, a quantidade de requisitos empatam com os positivos: ativos com menor qualidade e localização mediana, demora na ocupação dos espaços vagos e impacto na vacância e receita mensal recorrente por conta do River One.
O relatório recomenda também o Tellus Properties (TEPP11), que é composto por cinco imóveis, em São Paulo.
A gestão, segundo o BBA, vem entregando bons resultados nos últimos meses, vide a queda na vacância física, que veio de 5,2% em março de 2023 para o patamar atual de 0%. Além disso, o fundo tem focado na revitalização de seus ativos.
No entanto, o portfólio possui uma qualidade inferior, além de uma concentração de 25% da receita em apenas um locatário, o Grupo Pão de Açúcar. O ponto de atenção fica por conta das “obrigações financeiras” que possui.
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