Selic a 10,75%: Fundos imobiliários com retorno de dividendos de até 15,84%
Assim como previsto pelo mercado, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou nesta semana a alta na taxa básica de juros, a Selic. A taxa básica de juros saiu do patamar de 10,50% para 10,75% ao ano. Com isso, o Banco Central iniciou um ciclo de aperto monetário.
Desta vez, os dirigentes ressaltaram que houve uma reavaliação do hiato para o campo positivo. “O conjunto dos indicadores de atividade econômica e do mercado de trabalho tem apresentado dinamismo maior do que o esperado”, dizem no documento da decisão.
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A comunicação também mudou em relação à inflação. Os diretores afirmaram que o IPCA cheio assim como medidas de inflação subjacente se situaram acima da meta nas divulgações mais recentes.
Como fica o mercado de FIIs neste cenário?
A alta na Selic, de forma geral, tem correlação inversa entre taxa de juros e o valor dos ativos reais, uma vez que a taxa é um importante instrumento neste mercado.
Na avaliação de Tomaz de Gouvêa, gestor de investimentos imobiliários da MAG Investimentos, o ciclo de alta que está precificado na curva de juros traduz-se tanto em um maior custo de produção de imóveis para os incorporadores quanto uma menor capacidade de pagamento e alavancagem para os compradores de imóveis.
“A alta da Selic em 0,25% a.a. vem em um momento no qual o setor imobiliário conta cada vez mais com o mercado de capitais como fonte de financiamento, com os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) as taxas de mercado seguem apresentando uma participação crescente no funding do setor”, explica o profissional.
Desta forma, Gouvêa avalia que os fundos imobiliários de tijolo — ou seja, que investem diretamente em propriedades físicas — podem sofrer com a desvalorização dos ativos devido ao custo de oportunidade maior, já que títulos mais conservadores e indexados aos juros se tornam mais atrativos.
No entanto, há um outro tipo de fundo imobiliários que se beneficia desta alta: os fundos imobiliários de papel, em especial os que possuem exposição a CRIs em CDI. De acordo com o gestor, essa classe de ativo terá sua distribuição de rendimentos beneficiada pelo aumento dos juros.
Gouvêa ainda avalia, por uma ótica otimista, que se caso o ciclo de alta for curto, conforme esperado pela MAG, os bons indicadores do atual ciclo imobiliário poderão ter seu impacto negativo limitado.
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FIIs com retorno de dividendos acima da Selic
Com este cenário, o Money Times pediu ao seu colunista Einar Rivero, CEO da Elos Ayta Consultoria e especialista de dados financeiros de mercado, para que avaliasse os fundos imobiliários que possuem retorno de dividendos acima da Selic atual.
Rivero analisou os FIIs que compõem a carteira IFIX e traçou uma mediana nos últimos três anos para entender qual fundo entregou resultados mais consistentes acima do patamar dos 10,75%.
| Dividend Yield % 12 meses em 18 de setembro de 2024* | ||||
|---|---|---|---|---|
| Código | 2022 | 2023 | 2024 | Mediana |
| CACR11 | 16,46 | 16,46 | 15,84 | 15,84 |
| VSLH11 | 14,62 | 14,62 | 14,73 | 14,62 |
| DEVA11 | 15,59 | 15,59 | 14,59 | 14,59 |
| RZAT11 | 17,77 | 17,77 | 14,41 | 14,41 |
| RZAK11 | 18,92 | 18,92 | 14,18 | 14,18 |
| URPR11 | 17,37 | 17,37 | 13,72 | 13,72 |
| ARRI11 | 16,27 | 16,27 | 13,56 | 13,56 |
| VGIR11 | 13,36 | 13,36 | 13,43 | 13,36 |
| BCR11 | 14,14 | 14,14 | 13,06 | 13,06 |
| HABT11 | 12,86 | 12,86 | 13,07 | 12,86 |
*Na tabela, possuem apenas 10 dos fundos imobiliários com a mediana do dividend yield acima da taxa Selic.