Se setor imobiliário tiver seu segundo melhor ano em 2022, será uma conquista e tanto
Apesar do cenário macro bastante desafiador do país – com inflação e juros elevados, e uma transição de governo, nos últimos dois meses, que preocupa o mercado –, este poderá ser o segundo melhor ano do setor imobiliário e ter a segunda maior concessão de financiamento habitacional da história, atrás apenas de 2021.
Se essas projeções – puxadas pelos números até setembro – forem confirmadas, será um desempenho bastante relevante do setor imobiliário, considerando que vivemos um 2022 com invasão da Ucrânia pela Rússia, fortes oscilações de preços das commodities, ambiente inflacionário mundial e elevações de juros pelas principais economias do planeta, além de uma Copa do Mundo no quarto trimestre.
No Brasil, somam-se a esses fatores as incertezas políticas e econômicas decorrentes da mudança de governo. Oficialmente, as expectativas apontam para corte da taxa básica de juros em meados do próximo ano, mas já há quem considere a possibilidade de nova alta da Selic ser anunciada no começo de 2023 em função do risco fiscal.
Desafios do setor imobiliário
Aos desafios atuais, se soma o aumento dos estoques de imóveis residenciais do mercado. O setor vive forte ciclo de entregas de empreendimentos, que deve alcançar seu ápice no ano que vem. Ao mesmo tempo, as margens das incorporadoras seguem pressionadas pela dificuldade de repasse das altas de custos para os preços.
Assim, há mais cautela por parte das empresas com foco nas rendas média e alta para apresentar projetos e de consumidores para bater o martelo da compra de um imóvel. Isso resulta em forte desaceleração operacional neste trimestre.
De janeiro a setembro, as incorporadoras listadas em bolsa lançaram empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) que soma R$ 27 bilhões, conforme levantamento da área de conteúdo da UBlink, com queda de 3% ante o mesmo período de 2021. Por outro lado, as vendas líquidas cresceram 7%, para R$ 25,3 bilhões na mesma base de comparação.
Os números de financiamento habitacional divulgados pela Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam queda de 11,8% até setembro, para R$ 136,5 bilhões.
Recentemente, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) divulgou sua pesquisa sobre os indicadores nacionais. No acumulado dos nove meses, as vendas ficaram estáveis, em 225,2 mil unidades. Já os lançamentos caíram 8,5%, para 199,7 mil unidades, com retração puxada, segundo a CBIC, pelo segmento de baixa renda.
Em decorrência das pressões de custos, a produção de empreendimentos nos moldes do programa habitacional Casa Verde e Amarela desacelerou mais do que a direcionada para os padrões médio e alto, mas espera-se que as incorporadoras com foco na baixa renda se beneficiem, a partir deste trimestre, das mudanças anunciadas para os parâmetros do programa.
Mercado de aluguel em alta
Enquanto o mercado de venda de imóveis vive seus desafios em 2022, o de operações de aluguel está em alta. Locação e comercialização de imóveis se complementam conforme o momento vivido pela economia do país.
Se a taxa de juros sobe, como ocorreu neste ano, os financiamentos habitacionais ficam mais caros e parte de quem pretende comprar a casa própria adia o momento de fechar o negócio. Em tempos de Selic em queda e, consequentemente, juros imobiliários em baixa, mais consumidores são atraídos pela ideia de trocar o aluguel pela prestação de uma casa ou apartamento.
Vale ponderar que o mercado está se sofisticando. Várias incorporadoras incluíram a locação residencial em suas apostas.
Investidores compram imóveis para alugar ou vender – muitas vezes, por meio de imobiliárias digitais, como a UBlink –, e há moradores decidindo vender a unidade em que residem e alugar um apartamento ou uma casa onde for mais conveniente. A preferência das novas gerações de experiência em relação à propriedade de um bem já influenciam as formas de pensar dos quarentões, cinquentões e até mesmo sessentões.
Cada vez mais, a tomada de decisão de compra ou locação de um imóvel é afetada não somente pelo ambiente macro, como também por fatores culturais. Acompanhar de perto cada nuance desse processo dará o tom da evolução do mercado daqui para frente.
*Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink
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