‘Refinanciamento de imóvel’, ‘home equity’; Crédito com Garantia de Imóvel cresce rápido, mesmo sendo pouco conhecido
O Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), também chamado de home equity, deve dobrar em menos de cinco anos, segundo as projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Impulsionado pelo crescimento exponencial recente, o volume total dessa modalidade já soma R$ 23 bilhões até setembro de 2024.
Para comparação, a produção do mês de setembro de 2023 foi de R$ 640 milhões, contra R$ 1,17 bilhão de 2024, sendo quase o dobro de um ano para o outro — e isso sem o impacto do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), aprovado em outubro do ano passado.
Com a nova lei, os imóveis podem ser usados como garantia em múltiplos empréstimos, ampliando as possibilidades de crédito, dinamizando o mercado financeiro e aumentando sua usabilidade. Dessa forma, o CGI se apresenta como uma alternativa estratégica para alavancar projetos, especialmente diante das dificuldades de acesso ao crédito no Brasil, tanto para pessoas físicas quanto para pequenos e médios negócios.
“A velocidade com que esse produto está sendo distribuído, com certeza ele vai dobrar em um prazo muito menor do que aconteceu nos anos anteriores”, destacou Sandro Gamba, presidente da Abecip e head de Real Estate do Santander, em entrevista ao Money Times.
Para o executivo, o coeficiente que vai determinar essa velocidade de crescimento é a capacidade de disseminação de informação sobre o produto por parte de cada instituição que o oferece. Em uma pesquisa recentemente realizada pela própria associação, 80% das pessoas entrevistadas desconhecem a possibilidade de tomar crédito utilizando o próprio imóvel.
Entenda como funciona o Crédito com Garantia de Imóvel
A prática de utilizar o próprio imóvel como garantia para adquirir crédito não é tão comum no Brasil quanto em outros países. O conceito mais familiar para o brasileiro vem do jogo Monopoly (ou Banco Imobiliário), onde o jogador pode hipotecar suas propriedades para obter dinheiro com o banco, permitindo que ele continue investindo em novos terrenos e imóveis ou até mesmo para evitar a falência no jogo.
No mundo real, a estratégia de usar o imóvel como garantia para um empréstimo funciona de maneira análoga. A principal diferença está nas regras: enquanto no jogo você pode negociar o valor total da propriedade, na vida real a legislação estabelece que o valor do crédito não pode ultrapassar 60% do valor do imóvel utilizado como garantia.
Outra característica importante desse produto é o prazo de pagamento mais longo do que os créditos convencionais oferecidos no mercado, podendo se estender para até 20 anos, além de taxas de juros mais baixas e valores mais altos em comparação com empréstimos sem garantia.
O CGI pode ser utilizado por motivos diversos, podendo ser solicitado tanto por pessoa física quanto por pessoa jurídica e suas principais aplicações que tem sido vistas pela Abecip são: renegociação de dívidas, investimento em negócios e reformas residenciais.
Uma outra diferença entre o jogo e a vida real é a possibilidade de um mesmo imóvel ser utilizado como garantia para múltiplas operações de crédito. Ou seja, um imóvel no valor de R$ 500 mil, pode ser usado para obter um empréstimo de R$ 150 mil com um banco e, mais tarde, também usá-lo como garantia para um outro empréstimo de R$ 150 mil com outra instituição. E isso, sem precisar deixar o imóvel, já que ele permanece no nome do proprietário.
Os principais distribuidores do CGI
Entre os principais players do mercado, o Santander, por exemplo, é uma das instituições financeiras que tem focado na divulgação e distribuição do CGI. Segundo Gama, o banco possui a maior carteira entre as empresas privadas neste segmento.
“O Santander tem investido muito na oferta desse produto e a principal razão é que entende que é um produto que gera muito benefício para quem precisa de crédito. 2024 vamos fechar como o ano de maior distribuição de home equity da história, e a tendência é continuar crescendo. Acho que temos espaço para crescer e estamos só no início”, disse Gamba.
Além disso, o Santander foi pioneiro em lançar uma linha para segunda e terceira alienação, previstos na Lei do Marco Legal das Garantias, que já representa 25% da produção do banco.
A Caixa Econômica Federal, o Itaú, o Bradesco, além de organizações especializadas como a Oxy Companhia Hipotecária, a Creditas e a Ouribank também oferecem produtos de home equity para pessoa física e jurídica, com diferentes regras e taxas de juros.
As instituições financeiras ponderam que além de ser uma boa oportunidade para o consumidor, esse tipo de crédito é também um bom produto para os bancos. Isso porque a taxa de inadimplência costuma ser mais baixa, o que garante o recebimento do pagamento. No último relatório divulgado pela Abecip, a taxa ficou entre 3,7% e 3% durante o ano, sendo esta última vista em setembro.
As taxas de juros aplicadas no crédito com garantia de imóvel geralmente variam entre 1% e 1,5% ao mês, bem abaixo das médias de outras modalidades de crédito amplamente utilizadas, como o crédito consignado (2,77%), o crédito pessoal (5,39%) e o cheque especial (7,38%), de acordo com dados do Banco Central de junho de 2024.
Nas diferentes instituições, é possível encontrar também diversos prazos podendo variar entre 12 e 240 meses, e o cliente pode optar por sistemas de amortização como SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas) para quitar as dívidas.
Vale destacar que existem custos associados além das taxas, como a tarifa de avaliação do imóvel, o IOF e o registro da alienação fiduciária no cartório, que normalmente equivale a cerca de 0,7% do valor do crédito.
Para Luis Felipe Carchedi, CEO da Oxy Companhia Hipotecária, o CGI é uma boa oportunidade principalmente para quem já tem algum imóvel quitado e deseja crédito para alavancar o negócio, já que o risco na visão dele é menor.
“Normalmente as pessoas acabam colocando o seu imóvel que já está quitado para garantia, porque elas avaliam que há uma vantagem nessa condição de pagamento. Ela estava pagando uma prestação de R$ 10 mil só de juros (no crédito tradicional), e vai passar a pagar R$ 5 mil com juros, então ela acaba fazendo essa conta e se sente confortável em dar o imóvel em garantia”, explica o executivo.
Sem planejamento, pode ser cilada
A coordenadora de projetos da construção do FGV IBRE, Ana Maria Castelo, explica que para quem deseja tomar crédito por meio do CGI, o produto exige planejamento e responsabilidade na hora de ser contratado, uma vez que esta pode ser uma dívida longa.
Apesar do custo mais acessível, Castelo entende que esse tipo de crédito não deve ser usado para financiar bens de consumo, mas sim para situações emergenciais ou estratégicas, como no caso de uma cirurgia ou até mesmo para financiar a faculdade do filho.
“Você não pode pôr em risco o seu bem para financiar as despesas correntes. O crédito é concedido com base no valor do imóvel, e o tomador deve estar ciente de que, em caso de inadimplência, o bem pode ser perdido. Por isso, a educação financeira é crucial para quem considera essa opção”, reforça a coordenadora.
A mudança promovida pelo Marco Legal de Garantias, apesar de dar mais possibilidades ao tomar de crédito, também exige um maior planejamento financeiro, que deve avaliar os riscos de se comprometer com mais de uma dívida ao mesmo tempo.
Outro ponto de atenção, segundo Castelo, é o atual cenário de alta na taxa Selic que influencia o custo do CGI e, consequentemente, a aprovação do crédito, o que demanda uma cautela redobrada. “Para quem opta por esse crédito, é essencial pesquisar taxas de juros e condições oferecidas pelas instituições financeiras, além de considerar sua capacidade de pagamento a longo prazo”, disse ela.
Comparativo entre as CGIs do mercado
| Instituição | Produto | Para quem? | Taxa média (a.m) | Prazo para pagamento | Observação |
|---|---|---|---|---|---|
| Itaú | CGI | PF ou PJ | 1,56% | Até 240 meses | Necessário o imóvel ser próprio e quitado |
| Santander | Usecasa | PF ou PJ | 1,05% | Até 240 meses | O imóvel não precisa ser próprio |
| CAIXA | Crédito Real Fácil Caixa | PF ou PJ | a partir de 1% | Até 240 meses | Necessário o imóvel ser próprio |
| Creditas | CGI | PF ou PJ | 1,09% | Até 240 meses | |
| Ouribank | CGI | PJ | não informado | Até 240 meses | |
| Bradesco | Credimóvel | PF ou PJ | 1,39% | Até 240 meses | Necessário o imóvel ser próprio e quitado |
| Oxy Companhia Hipotecária | CGI | PF ou PJ | a partir de 1% | ATé 180 meses | Carência de três meses na primeira parcela |