RB Capital Residencial IV (RBIR11): BB Investimentos avalia se vale a pena ter o fundo na carteira

Até o momento, o RBIR11 retornou apenas R$ 8,70 por cota, considerando rendimentos e amortização. (Imagem: Getty Images)

O BB Investimentos colocou uma recomendação “Neutra” para o fundo imobiliário RB Capital Residencial IV (RBIR11). Depois de conversa recente com a gestão do FII, a equipe soltou um relatório apontando desafios como o atraso na conclusão das obras e o impacto dos juros elevados no financiamento imobiliário.

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O RBIR11 foi lançado em fevereiro de 2020 com um valor captado de R$ 152 milhões, visando projetos imobiliários residenciais em São Paulo e, diferente da maioria dos fundos listados, com uma duração determinada de 6 anos.

O BB lembra que, no lançamento, a gestão projetava uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de aproximadamente 16% ao ano, considerando fatores como controle inflacionário e um mercado imobiliário promissor. No entanto, a pandemia de Covid-19 veio logo em seguida, o que afetou significativamente o desempenho do fundo, com o aumento dos custos de construção e a diminuição do poder de compra, dificultando a venda de imóveis a preços que sustentariam a rentabilidade esperada.

Sobre o retorno para o investidor em dividendos, o analista da instituição, André Oliveria, avalia que o fundo pagou pouco aos cotistas. Até o momento, o RBIR11 retornou apenas R$ 8,70 por cota, considerando rendimentos e amortização.

“No entanto, com base nas premissas da gestão, estima-se um retorno de R$ 137 por cota, ou 37% de rentabilidade no período, para quem entrou no IPO”, avalia o analista.

Vale destacar que o fundo investiu em 16 projetos imobiliários em São Paulo voltados para o público de média-alta renda. No entanto, até setembro de 2024, apenas 45% das obras foram concluídas, enquanto 66% do estoque foi vendido. Isso significa que o fundo só poderá distribuir rendimentos significativos à medida que as obras forem finalizadas.

Desta forma, a instituição vê potencial de valorização, especialmente para investidores do mercado secundário, com o fundo sendo negociado a um desconto de 15% sobre o valor patrimonial.

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Já para o que compraram cotas no IPO, o BB recomenda manter o fundo na carteira, dado o potencial retorno projetado de 37% até o término do vencimento.