Raul Grego: Os fundos imobiliários após a eleição de Bolsonaro

Por Raul Grego, analista de Fundos Imobiliários da Eleven Research

Os veículos de imprensa Valor Econômico e O Estado de S.Paulo publicaram matérias recentemente sobre a possibilidade de crescimento do mercado imobiliário e dos Fundos Imobiliários (FIIs) após a eleição de Jair Bolsonaro para a presidência da República.

A expectativa mostrada nas matérias é de que, mantidas as condições expostas no próximo governo – de consolidação de uma equipe econômica robusta e propostas de reformas encaminhadas -, acontecerão incentivos aos investimentos das indústrias e, como consequência, o crescimento do PIB, alinhado a uma redução da taxa de desemprego. Nessa esteira, a inflação deverá permanecer sob controle e os juros serão mantidos em patamares relativamente baixos, culminando para um cenário de valorização de empreendimentos imobiliários ligados à economia real (lajes corporativas, shoppings centers e galpões logísticos e industriais).

Também estamos otimistas com o mercado para 2019, consideradas as chances de haver melhora na confiança, tanto do investidor, quanto do consumidor, com uma melhora na taxa de desemprego e taxa de juros mantidas baixas no médio prazo.

É claro que essas condições devem favorecer diversas classes de investimentos, além do mercado imobiliário. Entretanto a modalidade Fundos Imobiliários – FII é relativamente nova quando comparada com outros mercados, ou mesmo outros investimentos no Brasil, e pode ser especialmente impactada positivamente. Há apenas cerca de 180 mil CPFs de investidores da B3 que aplicam recursos em FIIs. Por isso, a indústria gera inúmeras oportunidades para crescimento, tanto em número de Fundos, quanto em segmentos de atuação.

A cultura patrimonialista do brasileiro combinada com o imediatismo e a liquidez, exigidas pelas gerações mais recentes, geram boas perspectivas para um crescimento ainda mais significativo do mercado de Fundos Imobiliários nos próximos meses.

Quando isso ocorrer, a atenção do investidor quanto à gestão e segmento do Fundo investido será mais ainda importante. Portanto, o stock pick (decisão) deve ser fundamentado na localização do imóvel (contratos e taxa de ocupação), gestão e administração, além do preço a ser adquirido por cota.

No entanto, os Fundos Imobiliários devem ser entendidos como investimentos de longo prazo. A modalidade deve ser comparada ao investimento feito para se comprar um imóvel físico, o qual tem o objetivo de receber aluguel mensal e acumular patrimônio. Dessa maneira, apesar de se iniciar a aplicação com valores baixos (a partir e R$ 100,00) e o preço variar constantemente, os investimentos devem ser conscientes e suprir o objetivo definido pelo inicialmente pelos investidores.

Agora confira os destaques entre os FIIs entre os dias 1 ao 9:

ALMI: Fundo Imobiliário de lajes corporativas, sob gestão ativa do BTG Pactual, comunicou ao mercado na semana passada que no mesmo dia foi recebida uma notificação para que o Fundo se manifestasse na qualidade de coproprietário do empreendimento Ed. Torre Almirante (cidade do Rio de Janeiro) sobre o seu interesse em exercer o direito de preferência para a aquisição da totalidade dos imóveis que compõem os ativos dos FIIs BC Fund (BRCR11) e FII Prime Portfólio, a serem vendidos para a Brookfield Property Group, ou suas afiliadas, ou fundos de investimento geridos, direta ou indiretamente, pela Brookfield Asset Management pelo valor de aproximadamente R$ 1,3 bilhão.

Após analisar os imóveis e o respectivo valor de venda, a administradora, BTG pactual, entende que o Fundo é incapaz de exercer seu direito de preferência em decorrência da indisponibilidade de recursos suficientes em caixa para fazer frente ao valor proposto e tal aquisição não está em conformidade com o objetivo do Fundo, que consiste exclusivamente na  aquisição de até 100%  da fração ideal do Ed. Torre Almirante.

Os imóveis oferecidos ao FII são:

• 100% da fração ideal do imóvel Torre Almirante detida pelo FII PRIME PORTFOLIO no Ed. Torre Almirante (60% da fração ideal do ativo);
• 100% da propriedade do edifício Flamengo detido pelo FII BC FUND;
• 100% da propriedade do edifício Morumbi detido pelo FII BC FUND;
• 75% das frações ideais do edifício BFC detido pelo FII PRIME PORTFOLIO;
• 51% da fração ideal detida pelo FII BC FUND no edifício Eldorado (35% da fração ideal do ativo).

Na quinta-feira, o Fundo comunicou ao mercado que está encerrada a distribuição das cotas da 2ª emissão dele. Foram subscritas e integralizadas 6.477 cotas, com o valor unitário de R$ 1.174, perfazendo um total de aproximadamente R$ 7,6 milhões.

KNRI: Fundo do segmento de lajes corporativas publicou no dia 1 de novembro a ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada no mesmo dia na cidade de São Paulo. A reunião teve como objetivo a discussão a respeito da aprovação da 6ª emissão de cotas do Fundo Imobiliário nos conformes da Instrução 400 da CVM, que regula ofertas públicas. Por quórum, todas as matérias presentes na ordem do dia foram aprovadas. A emissão terá como quantidade máxima até 6,9 milhões de novas cotas, no valor de R$ 144,17 cada, perfazendo um valor total de aproximadamente R$ 1 bilhão.

GGRC: Fundo do segmento de galpões logísticos comunicou ao mercado na quinta-feira via fato relevante que, na mesma data, adquiriu a fração ideal (65,79%) de um imóvel localizado no município de São José dos Pinhais, Paraná, pelo valor de aproximadamente R$ 50 milhões.  O empreendimento consiste em um galpão logístico, com uma área total de cerca de 130 mil m² de terreno e 21,8 mil m² de área construída que está locado para a empresa Aethra Sistemas Automotivos com contrato atípico, válido por 12 anos (a partir do último dia 8 de novembro) e de valor mensal de R$ 500 mil.