Quais riscos o investidor deve considerar na hora de escolher um FII

No ano passado, o IFIX, índice da bolsa de valores que acompanha os ativos de fundos imobiliários, recuou 5,89%. (Imagem: Getty Images/ Canva Pro)

A popularização dos Fundos Imobiliários (FIIs) traz um risco adicional ao mercado. Os últimos dados disponíveis de julho de 2024 mostram que quase meio milhão de CPFs investem nessa classe de ativos. Para ser mais preciso, cerca de 423 mil.

Mas o cenário atual, marcado pela elevação dos juros provocada pela inflação alta diante da deterioração fiscal, representa um desafio significativo para a rentabilidade desta modalidade de aplicação, tornando os investimentos mais caros e mais arriscados.

No ano passado, o IFIX, índice da bolsa de valores que acompanha os ativos do segmento, recuou 5,89%. Além dos desafios macroeconômicos, o retorno negativo pode ser atribuído a duas práticas comuns no mercado.

A primeira está relacionada aos pagamentos de rendimentos insustentáveis. Alguns fundos têm utilizado receitas financeiras para manter rendimentos elevados, o que não reflete a saúde real do investimento feito. Obviamente, essa não é uma prática sustentável e, no médio e longo prazo, o retorno ao cotista tende a ser prejudicado.

A segunda prática comum que observamos é a realização de aquisições de ativos supervalorizados. Neste sentido, vários fundos imobiliários têm adquirido imóveis de empresas mais eficientes, resultando em uma gestão ineficaz e altas taxas administrativas. Nesse sentido, o segmento se tornou um campo livre para gestores que não fazem o trabalho de reciclar portfólio ganhem muito mais do que merecem, o que deve ser um alvo de atenção a mais para os investidores. Esse cenário é exacerbado por uma contabilidade questionável que prioriza os interesses dos gestores em detrimento da transparência para os cotistas.

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Outro ponto para ficar atento é a falsa premissa de isenção tributária destes fundos, que dificulta aos clientes saberem de fato se o que estão adquirindo faz sentido. Como se vê, apesar de populares, os fundos imobiliários exigem conhecimento prévio do investidor para que não se caia em armadilhas.

A avaliação da qualidade desses investimentos depende da gestão e composição do fundo. Antes de aplicar, é essencial que se faça uma análise detalhada do fundo, considerando fatores como: nível de vacância; possibilidade de inadimplência; risco de crédito e segmento do fundo. Esses aspectos são cruciais, pois, em alguns casos, aumentar os investimentos pode agravar as perdas.

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Investir em FIIs pode ser vantajoso, especialmente se o foco for fundos sólidos com bons dividendos. Contudo, é essencial estar atento ao contexto econômico e às características específicas de cada fundo antes de tomar decisões de investimento.

Embora o mercado apresente oportunidades, especialmente entre FIIs de tijolo, é importante ser seletivo. O desempenho dos fundos pode variar conforme o segmento e as condições econômicas. Em 2025, espera-se um ambiente desafiador, mas com potencial para valorização em teses sólidas no longo prazo. Portanto, recomenda-se cautela na hora de investir.

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