Por que as construtoras de baixa renda são a bola da vez?

Com o primeiro trimestre de 2023 praticamente no fim, construtoras e incorporadoras que atuam no segmento de baixa renda deixaram claro porque são a bola da vez no mercado imobiliário. Esse entendimento ficou evidente na divulgação de seus resultados.

Muito dependente de estímulos governamentais e menos afetado pela taxa Selic, o segmento vive um momento de bom ritmo de vendas.

Contudo, ao que parece, o desempenho tende a melhorar ainda mais quando o governo federal divulgar algumas definições do Minha Casa, Minha Vida. A expectativa é pelo valores máximos dos imóveis de cada faixa do programa habitacional.

Construtoras de baixa renda e programas do governo

Desde o quarto trimestre de 2022, as incorporadoras com foco na baixa renda têm se beneficiado das mudanças anunciadas em meados do ano passado, quando o programa ainda se chamava Casa Verde e Amarela.

A MRV (MRVE3), a Tenda (TEND3) e a Cury (CURY3) vêm elevando os preços dos imóveis e devem continuara na buscar por mais rentabilidade em seus projetos. Outra empresa que reajustou os valores das unidades foi a Plano&Plano (PLPL3).

Com isso, no quarto trimestre, o preço médio das unidades incorporadas pela MRV no Brasil era de R$ 208 mil. Ou seja, 22,7% maior do que o de um ano antes.

Ainda assim, a companhia mineira tem aumentado as vendas. Com os custos de materiais estáveis e os valores dos imóveis em alta, a MRV avalia que suas margens continuarão a melhorar.

Os reajustes de preços também contribuíram para que a Tenda elevasse suas margens. De outubro a dezembro, o valor médio de vendas chegou a R$ 190 mil, 37% acima do mesmo período de 2021.

Os preços ainda estão crescentes. Porém, em ritmo menor. Nos três últimos meses do ano, a companhia lançou R$ 754 milhões. Trata-se do dobro do que havia apresentado no terceiro trimestre.

Tanto MRV quanto Tenda foram muito impactadas pelos incrementos de custos de materiais em 2020 e 2021. À época, não houve o correspondente aumento de preços dos imóveis.

Essas safras ainda compõem a receita das companhias, impactando a margem consolidada. Entretanto, tendem a perder participação ao longo deste ano à medida que as obras dos projetos mais rentáveis avançarem.

Cenário para Cury, Direcional e Plano&Plano

Já a Cury registrou em 2022 seu melhor ano em lançamentos, vendas, geração de caixa e lucro líquido. No quarto trimestre, o preço médio das unidades lançadas estava em R$ 259 mil.

O valor é 7,6% superior ao de um ano antes. Atualmente, está em R$ 282 mil, segundo o presidente da companhia, Fábio Cury. Além disso, a incorporadora manteve suas margens no quarto trimestre e no acumulado de 2022.

Para este ano, a Cury não tem meta de lançamentos, mas buscará apresentar ao mercado R$ 3,8 bilhões, superando os R$ 3,3 bilhões do ano passado. No entanto, a prioridade serão unidades na faixa 3 do programa e imóveis com preços logo acima do teto do Minha Casa, Minha Vida.

Contudo, há expectativa de estabilidade dos custos, já que a incorporadora tem lidado com aumento dos preços de cimento. Ainda assim, há quedas nos preços de aço e de instalações elétricas e hidráulicas.

Todavia, a Plano&Plano vendeu suas unidades ao preço médio de R$ 200,8 mil no quarto trimestre, com alta de 6,7%, na comparação anual. Mais que isso, elevou a margem bruta ajustada em 2,7 pontos percentuais (p.p.).

Já a Direcional Engenharia (DIRR3) perdeu pouco mais de um ponto percentual de margem bruta ajustada em 2022. Porém, manteve o indicador em patamar considerado elevado.

Por outro lado, a companhia tem buscado preços que considera adequados para os imóveis. Com isso, vai priorizar velocidade de vendas e eficiência na execução dos projetos lançados em relação à rentabilidade e crescimento.

Assim como a Cury, a Direcional registrou recordes de lançamentos e de vendas líquidas em 2022. Destinada à baixa renda, a marca que leva o nome da incorporadora tem ganhado participação nos negócios em relação à Riva – voltada para a média renda.

Assim, parte das vendas postergadas por causa das eleições e da Copa do Mundo podem estar ocorrendo neste início de ano, o que explicaria a Direcional estar vivendo seu melhor primeiro trimestre.

Pode Entrar

Na capital paulista, as companhias atuantes na baixa renda terão, neste ano, um estímulo adicional: o programa Pode Entrar.

Com isso, MRV, Tenda e Direcional, entre outras empresas do setor, aguardam o resultado do leilão de compra de 40 mil moradias destinadas a famílias de baixa renda realizado pela prefeitura de São Paulo.

O “Pode Entrar” prevê que cada incorporadora selecionada receberá, por meio de uma conta, antecipação dos recursos para a construção dos imóveis, com liberação do dinheiro à medida que houver avanço das obras.

Todavia, esse programa ainda não foi testado. Mas o setor avalia que seus riscos são menores do que os da faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, destinada às famílias de menor renda.

E as construtoras de média renda?

Entretanto, no segmento de média renda, o tom continua a ser de cautela. Afinal, lançamentos e vendas direcionados para essa faixa são mais pautados por fatores macroeconômicos, como inflação e juros.

Sendo assim, bancos privados elevaram, recentemente, as taxas cobradas do crédito imobiliário e a Caixa está prestes a anunciar ajustes.

No último dia 10, o IBGE divulgou que o índice oficial de inflação do país (IPCA) teve aumento de 0,84%, em fevereiro, e alta acumulada de 5,6% no acumulado de 12 meses.

Esses dados contribuíram para o acirramento da preocupação do mercado com a continuidade dos juros no atual patamar por mais tempo.

Antes da divulgação do IPCA, parte dos analistas estava apostando em um início mais rápido dos cortes da Selic em função do risco de desaceleração do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) ainda maior do que a prevista. A projeção é que a economia brasileira cresça 0,5%, em 2023, após a expansão de 2,9% no ano passado.

Nesta quarta-feira (22), o Comitê de Política Monetária (Copom) realiza sua segunda reunião do ano para definir os rumos da Selic e o mais provável é que os juros sejam mantidos em 13,75%.

Diante da volatilidade das expectativas para o médio prazo, o monitoramento da velocidade de vendas de lançamentos e estoques de unidades destinadas às classes média e alta se mostra ainda mais fundamental para a definição se é hora de apresentar outros produtos.