Os planos da Caixa para diminuir a dependência da poupança e do FGTS no crédito imobiliário

(Kaype Abreu/Money Times)

Líder no crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal quer se preparar para um cenário de restrição das principais fontes de recursos para os financiamentos — a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Para isso, o banco pretende preencher uma lacuna desse setor com a ajuda do mercado de capitais. A ideia, informou o banco ao Money Times, é aproveitar e complementar os produtos tradicionais de financiamento à habitação já existentes e, desse modo, cobrir todas as fases de um empreendimento imobiliário.

“Com isso, a Caixa pode proporcionar, com o apoio de investidores, o financiamento desde a formação do land bank até eventos pós-obra (como antecipação de dividendos e refinanciamento de estoques)”, informou o banco, responsável por 68% do mercado de crédito imobiliário.

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No entanto, a ideia não é “inventar a roda” e, sim, utilizar produtos já existentes para que cada vez mais o crédito dependa menos das fontes tradicionais que passam por uma fase de esgotamento. Portanto, a Caixa pretende realizar:

• Estruturação e distribuição de operações de securitização 
  Nesta operação, o  Caixa ajuda empresas a transformar seus recebíveis futuros em títulos, chamados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Isso pode ser feito em várias situações, como quando uma empresa quer financiar a construção de imóveis, vender um estoque já pronto, ou até antecipar recebíveis de contratos. Esses títulos podem ser vendidos para investidores, ou, dependendo da operação, mantidos pelo próprio banco.
• Venda de operações de securitização estruturadas pela Caixa
  As operações de securitização organizadas pela Caixa podem ser vendidas para investidores — que é prioritário — ou mantidas no banco. A decisão depende das condições da operação e do interesse do banco em investir nesses ativos.
• Assessoria Financeira para Empresas Imobiliárias (Sell Side)
  A intenção é a Caixa oferecer um suporte financeiro para construtoras que querem atrair investidores. Isso pode ajudar as empresas a comprar terrenos, investir no início das obras, acelerar o ritmo de construção, ou até vender imóveis já prontos para renovarem seu portfólio.
• Assessoria Financeira para Investidores (Buy Side)
  Nesta opção, a Caixa assessora investidores que buscam oportunidades no setor imobiliário, seja em qualquer região ou tipo de projeto. Esses investidores podem participar com capital próprio (equity) ou financiar os projetos em parceria com construtoras que estejam buscando esse tipo de recurso.

A Caixa e o momento do financiamento imobiliário

Especialistas dizem que o setor imobiliário passa por um momento de transição e busca alternativas no mercado de capitais para que possa, finalmente, voltar a crescer. De 2000 a 2009, o mercado saiu de cerca de 2% do PIB para um nível próximo aos 10% em 2015 e desde então se manteve no mesmo patamar.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o mercado de capitais tem sido uma alternativa aos tradicionais instrumentos de funding e estão avançando.

De 2022 para cá a participação deste mercado passou de 30% para 40%. São utilizados hoje Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), sejam separados ou até com um “mix” com a poupança.

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“Este é o protagonismo desejável para o mercado de capitais, de gerar um mercado dinâmico de compra e venda de ativos imobiliários, recompondo a liquidez dos bancos para a geração exponencial de novos ativos”, diz a instituição.

A Caixa ainda lembra que a dinâmica de contratação do crédito imobiliário está diretamente relacionada com a taxa básica de juros da economia brasileira. “Apesar do viés de alta da Selic, a Caixa contratou, em setembro de 2024, aproximadamente 23% a mais do que contratou em setembro de 2023, média puxada pela participação do FGTS, que no seu mercado, cresceu quase 34% a mais do que no ano anterior (comparação entre setembro de 2024 e setembro de 2023)”.

Na esteira destas inovações, a Caixa Econômica Federal também irá reduzir o valor de financiamento para imóveis a partir do dia 21 de outubro.

Recentemente, o banco enviou um comunicado aos agentes imobiliários informando as novas regras que valem tanto para imóveis usados, novos, comerciais, lotes urbanizados e até construção individual. As novas instruções valem para Sistema de Amortização Constante (SAC) e para a tabela Price.

Na prática, aqueles que quiserem adquirir um imóvel precisará ter 30% do valor do imóvel e não mais os 20% anteriormente em vigor. Além disso, não será possível ter mais de um financiamento ativo pela Caixa.

“Considerando a demanda observada e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, com crescimento da carteira estimado entre 8% e 12%, prevemos que nossa carteira irá superar o limite máximo projetado para o período”, avalia a Caixa.

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