Os FIIs de logística favoritos do Itaú BBA para o primeiro semestre de 2025

(Imagem: BTG Logística)

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Com cerca de 15% na representação do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (Ifix), os fundos imobiliários de logística têm ganhado destaque por sua boa relação de risco versus retorno no longo prazo. Para Itaú BBA, oito ativos se destacam na categoria.

Os analistas avaliaram os principais indicadores como dividend yield, liquidez, preço com relação ao valor de patrimônio, vacância e endividamento. Porém, eles ressaltam que não realizaram o valuation dos FIIs e, por isso, não há preço-alvo dos ativos.

• Bresco Logística (BRCO11)

O fundo BRCO11 possui 12 propriedades, somando 472 mil metros quadrados, de alta qualidade, sendo 11 classe A+ e uma classe A. Metade da área bruta locável está em São Paulo, e 60% dos inquilinos possuem grau de investimento AAA ou AA.

Além disso, os analistas destacam que 65% dos imóveis são centros de distribuição last mile. O fundo mantém 100% de ocupação, com 36% dos contratos atípicos, prazo médio de vencimento de 5 anos e reajuste total pelo IPCA. Apenas 4,4% dos contratos vencem em 2025.

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Entre os principais pontos positivos para o BBA está o portfólio de qualidade, ativos bem posicionados em suas respectivas regiões, cronograma de vencimentos de contratos confortável e a gestão ativa na renovação de contratos e modernização de ativos.

Por outro lado, os pontos de atenção ficam por conta das últimas três rescisões anunciadas pelo FII que o time de analistas estima que, caso a gestão não encontre novos inquilinos, a vacância passará a ser de 10,5%.

• BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo BTLG11 possui 34 ativos distribuídos em seis estados, com 90% da ABL concentrada em SP. Destaca-se pela qualidade técnica e localização estratégica, com 32% da receita dentro de um raio de 30 km do centro de SP e 72% até 60 km. Possui 65% dos contratos na modalidade típica, prazo médio de 5,2 anos, e apenas 5% vencendo em 2025.

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Somado a isso, 97% dos contratos são indexados ao IPCA. O portfólio apresenta boa diversificação e baixo risco de crédito. A alavancagem do fundo é de R$ 147 milhões, representando 2,6% do ativo total.

Os pontos positivos ficam por conta da qualidade do portfólio, diversificação de imóveis e locatários, bom resultados nos últimos anos e cronograma de vencimentos confortável.

Um ponto de atenção, que a equipe destaca como “não necessariamente negativo”, é que o fundo possui obrigações de imóveis a pagar que somam R$ 986 milhões.

• CSHG Logística (HGLG11)

O fundo HGLG11 possui 28 imóveis em seis estados, além de investimentos em FIIs, CRIs e renda fixa. Com exceção de dois ativos, detém controle sobre todos os galpões. Apesar de algumas localizações desafiadoras, 87% da receita vem de imóveis classe A ou superior.

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Dos contratos, 84,7% são indexados ao IPCA e 71% são típicos. Os vencimentos são distribuídos, com apenas 17% até 2025 e a maioria (73%) a partir de 2027. Cerca de 25% da receita vem de Volkswagen e Mercado Livre.

A vacância física é de 6,7%, impactada pela saída do Mercado Livre de um imóvel, que será locado pela Electrolux e Itupeva.

O BBA destaca de positivo a diversificação de imóveis e locatários, a gestão ativa e o cronograma de vencimentos. O ponto de atenção fica com a alavancagem que deve ser acompanhada de perto.

• Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

O fundo possui 21 propriedades, incluindo 13 edifícios comerciais (167 mil m² de ABL) e galpões logísticos (555 mil m² de ABL). A maior parte da receita vem de SP (69,5%), seguido por RJ (15,9%) e MG (14,7%).

Dos contratos, 54% são atípicos, oferecendo proteção contra vacância, e 46% são típicos, permitindo reajustes. Entre os 150 locatários, 42% são do setor industrial, 23% comercial e o restante inclui empresas financeiras, serviços e tecnologia.

A vacância está controlada, concentrada em escritórios no RJ (79%), enquanto os galpões apresentam apenas 1,65%. Cerca de 70% dos contratos são indexados ao IPCA e o restante ao IGP-M.

Os destaques positivos são a liquidez relevantes, a diversificação, a qualidade de ativos logísticos e risco de crédito pulverizado.

O BBA avalia, porém, que os ativos do fundo estão em regiões de alta vacância e dificuldade de diminuição de vacância nas lajes que estão no Rio de Janeiro.

• VBI Logística (LVBI11)

O fundo possui 11 imóveis em SP, PR, MG e BA, com 95% da receita vinda de galpões classe A. A maioria dos ativos está em regiões metropolitanas, incluindo Extrema (MG), próxima a SP.

Com mais de 30 locatários, o portfólio inclui empresas como Ambev, Scania, DHL, Magazine Luiza e Amazon, e mais da metade da receita vem dos setores de logística, automotivo e e-commerce.

Dos contratos, 63% são atípicos e 55% indexados ao IPCA. O fundo tem baixa vacância e um cronograma de vencimentos confortável, com a maioria a partir de 2027.

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Portfólio de qualidade, posição majoritária em todos os imóveis e a deificação da carteira são os pontos positivos destacados pelos analistas.

O fundo porém, está exposto à região de Extrema, que é beneficiada por incentivos fiscais, mas que podem ser reduzidos e aumentar a vacância. Além disso, o ativo registrou uma alta na vacância devido a devoluções antecipadas.

• RBR Log (RBRL11)

O fundo possui cinco galpões logísticos em Minas Gerais (Extrema) e São Paulo (Hortolândia e Franco da Rocha), com 92,8% das alocações na estratégia Core da RBR. A receita está dividida entre SP (34%) e MG (66%), com destaque para Extrema.

Os imóveis possuem padrão técnico elevado, com pé-direito mínimo de 10m e carga de piso de 6 t/m². Os principais locatários têm baixo risco de crédito, com maior exposição ao setor de e-commerce (33% da receita).

Todos os contratos são típicos, sendo 85% indexados ao IPCA. Em relação aos vencimentos, 26% ocorrem em 2025 e 37% em 2026.

O portfólio se destaca na análise do Itaú BBA pela alta qualidade técnica, com uma gestão ativa na compra e venda de empreendimentos. Além disso, o fundo possui posição majoritária em todos os imóveis do portfólio, o que garante maior controle sobre os ativos.

Entre os desafios, os analistas chamam atenção para a alavancagem do fundo, que precisa ser monitorada, especialmente em relação aos prazos de carência.

• Vinci Logística (VILG11)

O fundo imobiliário VILG11 possui um portfólio diversificado, com 15 ativos distribuídos em sete estados, totalizando 590 mil m² de ABL. Conta com mais de 50 locatários, incluindo Tok&Stok, Ambev e Netshoes. Os setores de e-commerce e logística representam 61% da receita mensal recorrente.

O prazo médio dos contratos é de 3,9 anos, com 91% atípicos e 80% indexados ao IPCA. A taxa de vacância, que estava zerada até 2022, subiu para 13,4% em dez/23, mas caiu para 3,9% em jan/25.

O Itaú BBA destacou pontos positivos e negativos sobre o fundo imobiliário VILG11. Entre os aspectos favoráveis, ressaltou a qualidade e localização dos ativos, diversificação do portfólio, posição majoritária em quase 100% dos ativos, locatários de baixo risco de crédito e inadimplência controlada.

Por outro lado, apontou como pontos de atenção a alavancagem do fundo, com 12% das obrigações vencendo em até 12 meses, além de 38% das receitas expirando nos próximos três anos, o que exige monitoramento.

• XP Log (XPLG11)

O fundo XPLG11 possui 18 condomínios logísticos, sendo um em construção, com imóveis de especificações técnicas atrativas e boa localização. Conta com mais de 70 locatários em seis estados, com destaque para São Paulo, que representa 49,2% da ABL.

A receita mensal é bem distribuída, com Leroy Merlin e Via Varejo representando 23% do total. Os contratos são divididos entre típicos (42%) e atípicos (58%), com 81% indexados ao IPCA e 66% dos vencimentos a partir de 2027. O comércio varejista é o setor mais relevante na receita do fundo, e a inadimplência está controlada.

Locatários de baixo risco e crédito, inadimplência controlada e portfólio de qualidade são so principais pontos positivos destacados pelos analistas. Já na outra ponta a preocupação é a alavancagem que deve ser acompanhada.