Ibovespa O que o aumento em até 2% dos juros pela Caixa significa para a compra de imóveis
O recente aumento das taxas de financiamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), pela Caixa Econômica Federal, balançou o mercado imobiliário. As novas taxas, que variam de TR + 10,99% a 12% ao ano, representam uma elevação de até 2% em relação ao cenário anterior.
As mudanças impactam diretamente os compradores e incorporadoras focados no segmento de médio e alto padrão, já que o grupo tem grande dependência do crédito SBPE.
O impacto do aumento dos juros sentido na pele
Para os compradores, o encarecimento das parcelas resulta em menor acessibilidade ao crédito imobiliário. A demanda por imóveis financiados tende a cair, uma vez que o custo total do financiamento se torna maior.
Incorporadoras, por sua vez, podem desacelerar o ritmo de lançamentos em razão da redução da viabilidade econômica dos projetos, já que os custos de captação de recursos também aumentam. Além disso, o custo final de imóveis prontos se eleva, afetando os consumidores que já estavam no mercado buscando crédito.
O impacto é mais significativo nos empreendimentos de médio e alto padrão, que não se enquadram em programas subsidiados, como o Minha Casa, Minha Vida, que funcionam com suas próprias taxas de juros.
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Construtoras focadas no MCMV vão sentir menos?
A notícia da alta de juros não afetou os empreendimentos focados no Minha Casa, Minha Vida. Afinal, as taxas do MCMV permanecem inalteradas, variando de 4% a 8,16% ao ano a depender da faixa de renda das famílias.
E digo isso pelo fato da BRZ Empreendimentos se destacar no setor habitacional brasileiro com forte predominância no MCMV, em que 86% das unidades do pipeline de 2025 serão financiadas na Faixa 2 ou Faixa 3 e em programas ligados ao governo estadual de São Paulo.
Ou seja, os clientes das construtoras com forte presença do MCMV ainda não tiveram a alteração da taxa de juros no financiamento imobiliário.
O impacto no cliente
O aumento da taxa de juros e a inflação no Brasil aumentam o comprometimento da renda dos clientes Score e rating CEF, e a forma de aprovação de crédito. Ou seja, com o aumento dos juros, existe a tendência de um maior condicionamento e reprovação dos clientes por parte da área de risco na avaliação habitacional.
Para quem financia pelo MCMV/FGTS, por mais que exista uma tabela fixa da taxa de juros, a elevação da Selic é desfavorável, pois causa impacto direto no cliente do segmento popular. Isso acontece porque aumenta o comprometimento de renda e a capacidade de pagamento do cliente piora, visto que ele tem maior exposição das suas dívidas.
Ainda, as vendas tendem a ficar mais difíceis, já que os interessados na compra não estarão mais aptos a serem aprovados pela área de risco da Caixa Econômica Federal.
Diante desse cenário, é preciso ser criativo e adotar estratégias específicas para cada empreendimento para que os resultados das vendas, principalmente nos lançamentos, sejam melhor aproveitados.
Na BRZ, adotamos o “Represamento BRZ”, em que nosso cliente tem uma assessoria completa de crédito imobiliário, totalmente personalizada, de acordo com o seu perfil durante toda jornada de compra. O objetivo é empregar o esforço necessário na realização de cada venda para ter sucesso.
Esse procedimento acompanha, mensalmente, o Score e rating de cada cliente, sugerindo que ele se relacione com o banco de forma completa. E faz toda a diferença, aumentando em até 90% a chance de aprovação da avaliação habitacional do cliente.
Como as incorporadoras podem continuar atraindo compradores
No cenário de alta, as incorporadoras buscam alternativas para minimizar os impactos das novas condições de crédito e atrair compradores. Entre as estratégias mais comuns, podemos citar a facilitação do pagamento da entrada, em que as companhias oferecem parcelamento do valor de entrada ao longo da obra, permitindo que compradores diluam o custo inicial ao longo do tempo.
As alternativas incluem os incentivos comerciais e algumas empresas têm absorvido parte dos custos do financiamento, como ITBI, registro e escritura, ou oferecido descontos para pagamentos à vista. Outras campanhas incluem benefícios como mobília, marcenaria ou eletrodomésticos inclusos no imóvel.
Ainda, podemos citar a personalização do crédito, em que ferramentas como a assessoria completa para análise e aprovação de crédito são utilizadas para melhorar a experiência do comprador e aumentar as chances de aprovação habitacional.
A adoção de estratégias específicas para cada empreendimento permite que as empresas mantenham a atratividade de seus imóveis e incentivem o fechamento de negócios, mesmo com as adversidades do mercado.
Ainda há oportunidades
O impacto do aumento dos juros no financiamento pela CEF foi seguido também pelos bancos privados na semana seguinte em que a alteração foi anunciada.
Visto que 70% das famílias brasileiras se enquadram hoje no programa MCMV, com renda familiar de até R$ 8 mil por mês, o segmento responsável pela maior parte da demanda habitacional no Brasil continua operando com condições favoráveis. Porém, com a ressalva de que o aumento da Selic causa impacto direto a partir do momento em que aumenta o comprometimento de renda.
Quem precisará se reinventar mesmo são as incorporadoras que atuam nos segmentos de médio e alto padrão. Aqui, empresas com diferenciais competitivos, como localização privilegiada, preço ajustado e produtos inovadores, tendem a se destacar. Indo além do concreto, a comunicação assertiva com o cliente focando no valor agregado dos empreendimentos torna-se um fator-chave para manter a competitividade.
Apesar dos desafios, o mercado imobiliário ainda oferece boas perspectivas. Para os compradores que conseguem financiar, o momento pode ser visto como favorável, considerando a possibilidade de novos aumentos na taxa Selic ainda em 2025.
Por isso, muitas construtoras têm reforçado a mensagem de que comprar imóveis continua sendo uma opção atrativa, seja para moradia ou para investimento.
Como gosto de pensar, há oportunidades em todas as situações. Então, é importante que as empresas procurem olhar os pontos de copo meio cheio. E, assim, com criatividade e altas doses de adaptação, o mercado imobiliário pode continuar a crescer mesmo em um cenário econômico desafiador.
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