O mercado de FIIs dois anos após o início da pandemia; confira as oportunidades de ganho do setor

Desde o início da pandemia do novo coronavírus, em março de 2020, o IFIX, índice de referência do mercado de fundos imobiliários (FIIs), registra queda acumulada de 7,78%.

Apesar disso, Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, considera que os FIIs seguem como uma opção viável de investimento e que devem trazer retornos atrativos no longo prazo.

“O momento é muito propício para a alocação em tais ativos [FIIs], pois o retorno não depende apenas da valorização do imóvel e do aumento da receita de aluguel com queda da vacância, mas também dos ativos voltarem a negociar a efetivamente o que eles valem”, diz a executiva.

Mercado de FIIs em baixa?

As medidas de restrições impostas pela pandemia de covid-19, influenciaram diretamente na performance negativa do IFIX nos últimos dois anos.

Outros acontecimentos, como o aumento da taxa básica de juros, risco fiscal ascendente e questões macroeconômicas no exterior também contribuíram para a queda do principal índice de FIIs.

Scal explica, no entanto, que a queda poderia ter sido maior e que, nos últimos dois anos, o IFIX sofreu mudanças relevantes em sua composição — “com redução de fundos de tijolo e aumento de fundos de crédito [CRIs], o que altera o balanceamento de risco do índice”, cita.

Quando segregado a composição do índice entre tijolo e fundo de fundos, há um cenário de retorno negativo de 8,72% e 19,94%, cada, desde o início da pandemia.

Por outro lado, os FIIs de crédito apresentaram ganho de 23,14%.

Os FIIs estão baratos?

Para Anita Scal, da Rio Bravo, desde o início da pandemia, os setores de tijolo e fundo de fundos negociam com descontos em relação ao seu patrimônio líquido, principalmente os shoppings, lajes corporativas FOFs.

Porém, além desse fato, Scal esclarece que outros elementos precisam ser analisados para afirmar se um fundo imobiliário está barato ou não.

“O desafio é conseguir entender as razões dos movimentos de precificação para entender se quedas relevantes não estão indicando, na verdade, uma oportunidade de entrada para investidores com foco no longo prazo”, diz.

Nos fundos de tijolo, outro fator que é analisado para determinar se o FII está abaixo do valor intrínseco é a comparação do preço por metro quadrado que o fundo está sendo negociado com seu custo de reposição – ou seja, o valor para construir o ativo.

“Para fundos de lajes corporativas e galpões logísticos, observamos ambos os setores negociando abaixo do custo de reposição. No caso dos fundos de shopping, observamos que estão negociando abaixo do valor de transação dos ativos”, conclui.

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