O fundo imobiliário para se proteger da alta vacância

A segunda onda da Covid já bateu à porta do Brasil, o que obriga estados e municípios a adotarem medidas de restrições.

Quem possui fundos imobiliários fica ainda mais preocupado, já que o setor é afetado diretamente pela crise.

Mas há um fundo que pode ser imune à vacância, ou seja, ao alto índice de desocupação de aluguéis: o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11).

Segundo a Ágora Investimentos, em relatório enviado a clientes, o fundo segue resiliente em meio ao pico do coronavírus.

“Podemos observar um movimento de desocupação em algumas lajes, mas com movimentos de entrada de novos inquilinos que tem permitido que a vacância permaneça em torno de 6,5%”, afirmam os analistas Ricardo França e Luiza Mussi, que assinam o documento.

Eles conversaram com os gestores para entender melhor o momento vivido pelo fundo.

Para a dupla, o maior desafio em termos de vacância continua sendo no Rio de Janeiro, que concentra cerca de dois terços da desocupação do fundo. O Kinea Renda Imobiliária possui um CD logístico em Santa Cruz e três edifícios corporativos, sendo dois na Zona Sul do Rio.

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“A empresa tem assinado contratos de locação na cidade, fato que não ocorre há um tempo, visto que os imóveis ficaram mais acessíveis e, segundo a gestão, poderemos ver novidades vindas dessa frente”, afirmam.

Além disso, as companhias reduziram seu quadro de funcionários, com processos de desligamento ocorrendo há mais tempo do que em outras regiões. Agora, as operações já se encontram mais enxutas. “Não devemos ver aumento de vacância nos imóveis”, completam.

Segmento de escritórios ainda é uma boa

Mesmo com o temor da pandemia, a Kinea não vê com preocupação o segmento de escritórios.

De acordo com o fundo, as empresas deverão adotar o regime híbrido, em que o funcionário trabalha em casa e na empresa.

Com isso, as companhias não terão a necessidade de se desfazer de seus escritórios, pelo contrário, precisando de maiores espaços para adequações a um maior distanciamento — atualmente os escritórios tem um espaço físico de 7 m²/pessoa, bastante distante de outros países, como EUA, que superam os 10 m²/pessoa.

Setor logístico

Na visão dos analistas, o spread no mercado secundário vem aumentando, o que torna menos interessante o investimento nesse segmento.

Em relação à concorrência na região de Jundiaí, no interior de São Paulo e onde se concentra a maior parte vaga dos galpões da Kinea, eles entendem que a característica modular de seus empreendimentos seja um diferencial para novas alocações industriais.

“O varejo eletrônico tem competido forte por áreas brutas locáveis (ABLs) maiores na região, e é onde está a maior concorrência, na qual eles não possuem ativos competitivos dentro das especificações físicas determinadas a essas demandas”, acrescentam.

Reajuste de aluguéis

Outro ponto de atenção diz respeito aos reajustes de aluguéis. Eles dizem que com a disparada do IGP-M, índice utilizado para reajuste de aluguéis (que mostrou alta de 29,83% em 12 meses), o gestor tem encontrado mais dificuldade em repassar esse aumento.

“Os fundos em geral não tem conseguindo repassar o aumento corrigido pelo IGP-M em sua integralidade devido a disparada do índice e o momento econômico que inspira cautela, então a solução do Kinea de chegar em um valor próximo a 10% nos parece um movimento importante para não prejudicar a rentabilidade do fundo e manter os inquilinos”, completam.

A Ágora tem recomendação de compra para o fundo, com preço-alvo de R$ 174, o que implica valorização de 19% em relação ao último fechamento.