Números deixam claro que cautela chegou às incorporadoras antes de afetar compradores de imóveis, diz colunista do Money Times

Cautela, compasso de espera e desaceleração de lançamento imobiliários darão o tom da atuação das incorporadoras com foco nas rendas média e alta, no curto prazo, até que seja definido o nome do próximo presidente da República e anunciadas as prioridades de atuação do governante para o período de 2023 a 2026.

Essa tendência pode ser observada nos lançamentos de unidades residenciais na capital paulista – maior mercado imobiliário do país – em julho. No mês, o volume apresentado pelas empresas teve queda de 35%, na comparação anual, segundo o Secovi-SP, para 6.934 imóveis.

Incorporadoras e consumidores não estão atrelando suas decisões a um ou outro vencedor das eleições majoritárias, mas a um cenário mais previsível.

Momentos de incerteza são mais desafiadores para definições de compra de uma casa ou um apartamento – um dos marcos da vida da maioria das pessoas – e de contratação de financiamento imobiliário por prazo que pode chegar a 35 anos.

Ainda assim, os números de julho deixam claro que a cautela chegou às incorporadoras antes de afetar, mais fortemente, os compradores de imóveis.

As vendas de novas moradias cresceram 10,8%, de acordo com o Secovi-SP, para 5.955 unidades. Em valores, a expansão foi de apenas 1,6%, indicando aumento da participação de imóveis com menor preço unitário no mix total.

O comportamento distinto entre lançamentos e comercialização evidencia que as vendas foram puxadas por estoques.

No fim de julho, havia 64.181 unidades residenciais novas disponíveis para venda, em São Paulo, ou seja, 36,4% acima de um ano antes. Considerando-se o volume vendido em julho, o estoque correspondia a 10,8 meses de comercialização.

Em um ambiente que inclui dúvidas em relação a quando a inflação estará mais próxima do centro da meta e ao momento em que os juros voltarão a cair, muitas incorporadoras optaram por diminuir o ritmo de lançamentos, após dois anos bastante aquecidos, também para evitar risco de aumento expressivo do volume em estoque.

Caso parte da demanda deixe de ser atendida, o mercado de imóveis usados poderá se beneficiar, ainda que os bancos estejam mais restritos na concessão de crédito habitacional para o segmento do que para unidades novas.

Até que haja um cenário mais estável, uma parcela dos consumidores, principalmente de classe média, tende a optar pela locação – cujo contrato é, geralmente, de 30 meses – em vez da compra de uma casa ou de um apartamento.

Levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV) aponta aumento de 1,76%, em agosto, acima da alta de 1,05% registrada em julho. Em 12 meses, o incremento chegou a 10,41%, em agosto, ante a taxa de 8,65% do mês anterior.

Neste semestre, as incorporadoras precisarão adequar seu cronograma também a uma Copa do Mundo deslocada do calendário tradicional de junho e julho. Tradicionalmente, durante o evento mundial, a atenção dos consumidores se concentra nos jogos e nas eventuais celebrações e não na procura por imóveis.

Mas mesmo com os desafios até dezembro, entidades representantes do setor ainda esperam resultados consolidados, em 2022, semelhantes aos do ano passado. Isso porque o desempenho das empresas com atuação principal no Casa Verde e Amarela tende a melhorar devido às mudanças anunciadas, recentemente, para o programa habitacional.

O Secovi-SP projeta lançamentos e vendas de imóveis residenciais, na capital paulista, em linha com os de 2021, segundo o presidente, Rodrigo Luna. No ano passado, os lançamentos somaram 81.841 unidades, em São Paulo, enquanto as vendas chegaram a 66.092 unidades.

A expectativa de estabilidade, neste ano, é compartilhada pelo presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. Pesquisa da CBIC realizada em 197 municípios, em 2021, indica lançamento de 309.022 unidades e venda de 295.724 unidades. A tendência é que os números sejam mantidos, com possibilidade de pequena variação para cima ou para baixo.

Na primeira metade de 2022, os lançamentos das incorporadoras listadas em bolsa cresceram 6,4%, para R$ 17,6 bilhões, conforme levantamento da UBlink. As vendas líquidas tiveram expansão de 9,6%, para R$ 16,5 bilhões.

Os números consolidados incluem informações de Cury, Cyrela, Direcional Engenharia, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, ix. (ex-PDG), Lavvi, Melnick, Mitre Realty, Moura Dubeux, MRV&Co, Plano&Plano, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.

Para 2023, a expectativa é de retomada do ciclo de expansão do setor, incluindo os lançamentos dos padrões médio e alto. É possível que incorporadoras e imobiliárias façam parte, inclusive, do novo ciclo de ofertas iniciais de ações (IPOs) e ofertas subsequentes de ações (follow-ons) que o mercado avalia que ocorrerá no próximo ano.

Apesar da melhora esperada em relação ao ambiente de negócios, o setor imobiliário continuará a ser afetado por questões macroeconômicas, em um ano em que, independentemente de quem estiver à frente do país, o Brasil precisará passar por um ajuste fiscal e apresentar melhora dos indicadores de emprego e desemprego.

Rogério Santos é graduado em Marketing pela Escola Superior de Propaganda e Marketing, com pós-graduação em Administração pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Possui mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário. Foi responsável pela implementação e gestão de todo Marketing na Cyrela por onde esteve por 8 anos, foi diretor de Marketing na Tecnisa e participou da fundação da Abyara como diretor de Marketing e posteriormente assumindo a Vice-presidência. Criou o conceito de Outlet imobiliário em 2011 com a RealtON e foi um dos fundadores da KeyCash, e-buyer company. Atualmente é sócio diretor da UBlink Tecnologia S.A.

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