Novo Plano Diretor de SP: Imóveis vão ficar mais caros com as mudanças?

Demorou, mas a revisão do Plano Diretor Estratégico da cidade São Paulo foi aprovada na segunda-feira (26) na Câmara Municipal. A votação foi adiada algumas vezes, mas agora segue para sanção do prefeito Ricardo Nunes.

Entre as principais e mais questionadas mudanças no projeto é a maior verticalização da cidade, já que em algumas regiões será permitida a construção de prédios mais altos.

Afinal, na prática, o que muda para os paulistanos? Veja abaixo as principais mudanças na principal lei urbanística de São Paulo e que determina regras para construções e adensamentos no município. Além disso, se essas propostas podem elevar os preços de compra, venda ou aluguel de imóveis.

Prédios mais altos

Entre as principais mudanças no Plano Diretor, está a ampliação dos eixos de transformação da estruturação urbana. Ou seja, as áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus.

Na lei atual, é permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno, possibilitando prédios mais altos, considerando uma faixa de até 600 metros de estações de metrô e trens e 300 metros de corredores de ônibus.

Contudo, segundo o jornal O Globo, com a nova proposta, a área passará para até 700 metros em relação às estações de metrô e até 400 metros em relação aos corredores de ônibus.

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Sendo assim, essa mudança no Plano Diretor permitirá que as regras de construção sejam mais flexíveis e, assim, prédios mais altos serão erguidos em áreas mais internas dos bairros. O que resultará em maior verticalização de São Paulo.

“Com as mudanças, o comprador de imóvel passa a contar com mais opções de produto à sua escolha e a cidade poderá melhorar o aproveitamento do território com infraestrutura urbana e transporte público”, comenta a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) sobre o novo Plano Diretor.

Plano Diretor questionado

Todavia, as mudanças estão sendo questionadas e vêm sendo alvo de críticas de urbanistas. O especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, Marcelo Tapai, avalia que, em que pese a possibilidade de maior adensamento, isso não necessariamente é negativo para a capital paulista.

“As mudanças permitirão que mais pessoas morem mais perto de regiões centrais ou servidas pelo transporte público. Um dos pontos discutido é a questão da mobilidade. Para melhorar esse problema, é preciso mexer na lei de zoneamento”, pondera.

Apesar de questionadas, as mudanças vão atingir em cheio construtoras e incorporadoras, já que elas terão “permissão de aumentar o potencial construtivo em algumas áreas”, diz Tapai. “No mesmo terreno, elas vão construir mais, o que diminui o valor do preço por metro quadrado”, acrescenta.

A Abrainc diz que participou com outros 30 representantes do setor imobiliário e da construção civil elaborando sugestões para melhorias das propostas. Entre elas, foram apresentadas melhorias nos textos originais elaborados pela prefeitura para garantir a aplicação objetiva dos instrumentos e priorizar a segurança jurídica.

Apartamentos pequenos mais caros

Uma outra mudança no Plano Diretor é que vai ficar mais caro construir apartamentos residenciais de até 30 metros quadrados. A lei atual prevê que a outorga pode ser mais barata para apartamentos de até 50 metros quadrados.

Porém, com a revisão das regras, a partir dos 31 metros quadrados, a taxa será menor até o limite de 70 metros quadrados. Como a ideia é não incentivar apartamentos muito grandes, unidades com área a partir de 71 metros quadrados irão pagar uma taxa maior.

Nos últimos anos, foram construídos muitos “estúdios”, que são apartamentos de 20 a 30 metros quadrados. É comum que esses imóveis sejam licenciados como unidades não-residenciais, na categoria “serviços de hospedagem ou moradia”.

Portanto, esses microapartamentos geralmente são destinados a aluguéis temporários em plataformas de hospedagem como Airbnb e Booking, e não para moradia definitiva.

Ainda sobre o custo dos imóveis com as novas regras para a construção de apartamentos, Tapai acredita que a lógica é que a permissão para construir mais em determinadas áreas deveria baratear os empreendimentos. “Porém, ocorre que existe uma questão mercadológica que trabalha de acordo com a oferta e a procura”, observa.

Plano Diretor mira vagas de garagem

As novas regras pegam em cheio também as vagas de garagem. Atualmente, ao redor dos eixos de transporte, é possível não pagar taxa pela construção de até uma vaga para cada apartamento. Enquanto nos casos em que há mais vagas disponíveis por apartamento, a construtora arca com a taxa.

Por outro lado, as novas regras propõem a realização de cálculo para determinar o número de vagas gratuitas, de modo que apartamentos com menos de 30 metros quadrados não terão direito a vagas de garagem. Já os espaços com mais de 120 metros quadrados poderão ter direito a duas vagas.

Tapai questiona essas mudanças, já que não há contrapartida de melhora na oferta de transporte público.

“Enquanto não tiver uma solução para melhorar os deslocamentos e diminuir o caos no trânsito, proibir as vagas de garagem não resolverá o problema. Além disso, poderá até aumentar os problemas nas vias públicas”, acrescentando que com menos vagas, espaços públicos poderão se tornar estacionamentos à céu aberto.