Ibovespa Multifamily ganha espaço no Brasil e se consolida como opção de investimento no setor imobiliário
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Em um cenário no qual o número de pessoas que moram de aluguel cresce no país – de acordo com os dados do último Censo, de 2022 –, o segmento multifamily chama atenção tanto dos moradores das principais capitais do país, quanto daqueles que gostam de investir no setor imobiliário.
De acordo com dados da SiiLA, plataforma de informações especializada em inteligência de mercado e análises, são mais de 11 mil unidades multifamily espalhadas pelo Brasil, com taxa de ocupação, até o final de 2024, de 82%. Nos últimos 12 meses, foram entregues ao todo 1,8 mil unidades sendo 1,4 mil em São Paulo e as distribuídas entre Minas Gerais e Paraná.
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Nos próximos 12 meses, a previsão da SiiLA é de que serão lançadas mais de 3,2 mil unidades, sendo 2,8 mil somente no estado de São Paulo. Em um prazo maior, ainda sem definições, com o que se tem de projetos aprovados hoje, a previsão é de que serão lançadas mais 7 mil unidades, sendo 5,9 mil em SP. Outros estados que também terão lançamentos e que aparecem no levantamento realizado pela SiiLA são Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Paraná.
O crescimento do setor tem sido visto principalmente nos últimos três quatro anos, quando os contratos de aluguéis passaram a ser menos burocráticos e com menos “travas” nos modelos, o que permitiu deixar a relação entre inquilino e locador mais simples.
“O Brasil demorou a trazer esse tipo de produto por diversas questões de legislação. Antigamente, você não conseguia tirar inquilino da noite para o dia, você tinha diversas travas no modelo, e o próprio custo do capital”, disse Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
O executivo exemplificou a questão com a Greystar, incorporadora e gestora imobiliária internacional, que antes de iniciar sua operação no Brasil, preferiu testar o modelo no Chile por conta da burocracia. Hoje, a empresa, em parceria com a Cyrela (CYRE3) e CPPIB, possui 224 unidades no território brasileiro.
Vale destacar que conceito multifamily tem origem nos Estados Unidos, onde os empreendimentos são geralmente de grande escala e controlados por um único proprietário, que administra os aluguéis e serviços. No Brasil, porém, o modelo tem particularidades. Aqui, muitas construtoras ainda estão testando o formato, com adaptações ao mercado local, como uma oferta menor de unidades por empreendimento e contratos mais flexíveis.
Nicastro avalia também que, no Brasil, ainda há muita confusão sobre o que realmente é o modelo multifamily. Ele explica que muitas pessoas acreditam que basta comprar um apartamento para aluguel – como um estúdio em um novo lançamento – para que isso se encaixe no conceito. Mas não é bem assim. O multifamily, de fato, envolve um empreendimento inteiro projetado para locação, operado por um único proprietário ou gestor profissional.
Outro motivo para a escalada do modelo, para além dos trâmites legais, tem sido a mudança no perfil dos brasileiros. Ainda que muitos sonhem com a casa própria, os mais jovens entendem que empreendimentos como este – que costumam ser bem localizados, próximos de transportes públicos e com serviços à disposição – trazem uma maior qualidade de vida em meio a taxas de juros altas e imóveis mais caros.
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A Coelho da Fonseca, imobiliária focada no mercado de alto padrão e luxo, avalia que a demanda por imóveis deste tipo tem chegado para seus corretores que estão na ponta.
“É um mercado com grande potencial de crescimento, tanto pelas mudanças estruturais verificadas nos hábitos dos consumidores, que buscam ter acesso à moradia de qualidade, mas não necessariamente serem donos do imóvel, como por fatores cíclicos, como o alto custo de aquisição de imóveis residenciais em regiões valorizadas”, avalia Luciana Vieira, diretora de Incorporação da Vitacon.
A Vitacon é uma das principais desenvolvedoras do modelo hoje no Brasil. Nós próximos 12 meses, de acordo com o levantamento da SiiLA, em números de unidades, a incorporadora irá lançar 1.890 unidades voltadas ao público A e B. Os atuais empreendimentos estão nos bairros mais icônicos de São Paulo, como Bela Vista, Paraíso, Jardins, Pinheiros, Vila Olímpia, Itaim Bibi e outros.
O público do multifamily
O público do segmento multifamily no Brasil se mostra diversificado nas pesquisas da SiiLA, porém um dos grandes impulsionadores desse segmento é o público de classe A, pelo modelo ser de fato mais caro. Em diversos empreendimentos é possível encontras academias bem equipadas, coworking, serviços especializados, além dos imóveis já serem, em sua maioria, mobiliados, além de diversas outras facilidades.
“O grande diferencial em relação a um residencial tradicional está na gestão. No contrato de um multifamily, itens como internet e luz já estão incluídos, eliminando a necessidade de fiador. Além disso, o prédio conta com serviços como concierge e um gerente predial, responsáveis pela administração do dia a dia”, explica Nicastro.
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Essa proposta de alto padrão, porém, pode torná-lo um modelo mais caro. Os custos operacionais e a necessidade de oferecer diferenciais fazem com que os aluguéis sejam mais altos, o que limita o público aderente ao modelo. Mesmo assim, o CEO da SiiLA, enxerga que há uma tendência de mudança no comportamento dos brasileiros, que podem passar a considerar o aluguel uma alternativa viável à compra, principalmente diante do cenário econômico de juros elevados e menor liquidez no mercado imobiliário.
Além disso, ele também observa oportunidades para atender às classes B e C. No levantamento, no todo das unidades já produzidas pelo mercado, 70% concentra-se no público B e C, por mais que as novas unidades a serem lançadas seja maior na classe A.
Segundo Nicastro, algumas incorporadoras já estão explorando esse mercado com unidades menores e serviços mais acessíveis. “Existe um espaço enorme para desenvolver multifamily voltado para a classe média, especialmente nas regiões metropolitanas, onde há uma grande demanda por moradia com infraestrutura e segurança”, afirma ele.
Uma das empresas que atendem essa demanda é a Luggo, startup da MRV (MRVE3) que, segundo levantamento, irá lançar 549 unidades nos próximos anos.
Multifamily: É possível lucrar?
O crescimento acelerado do multifamily abre um leque de oportunidades para investidores institucionais e individuais.
Ainda de acordo com os dados da SiiLA, cerca de 40% dos empreendimentos que existem hoje no Brasil são de multi investidores, ou seja, as desenvolvedoras possibilitam que pessoas físicas comprem o imóvel como investimento. Os outros 60% estão com proprietários como a Brooksfield, JFL Living, Yuca, Inter Asset, entre outros.
Os fundos imobiliários também começam a enxergar esse segmento como um ativo de alta rentabilidade e baixa vacância, especialmente em cidades com alta demanda por moradia. A previsibilidade da receita, aliada à eficiência da gestão centralizada, faz com que o modelo seja atraente em termos de retorno financeiro.
“O imóvel é um ativo seguro, de alta rentabilidade e liquidez, e tem atraído um número cada vez maior de investidores. A valorização do imóvel também é outro ponto muito vantajoso para o investidor”, disse Vieira da Vitacon.
A Coelho da Fonseca, destacou ainda que o momento é propício para investimentos em mercado imobiliário, uma vez que a grande maioria dos imóveis estão se valorizando acima do IPCA.
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“O mercado está quente. O crédito imobiliário é um aliado principalmente das pessoas que já tem o valor para comprar o imóvel, já que elas fazem um financiamento imobiliário, fica com liquidez e usa esse dinheiro em aplicações que vai render mais do que a taxa do financiamento”, explica Luiz Coelho da Fonseca, diretor de Real Estate da Coelho da Fonseca. “Em um cenário de juros alto, é vantajoso”.
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