Monitoramento constante: como manter o CRI adimplente?

Com a Selic em 13,75% a.a. e as incertezas que assombram o cenário econômico brasileiro após a entrada de um novo governo, o mundo dos investimentos está alerta e apreensivo. Muitos investidores se preocupam com a saúde financeira de suas carteiras e não é diferente quando se olha para os ativos, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com lastro pulverizado.

Pensando nisso, revisitaremos o tema agora para ajudar os investidores de CRIs, principalmente com lastro pulverizado, a protegerem os seus portfólios.

Os ativos de crédito privado possuem diferentes níveis de complexidade e, por isso, tendem a demandar mais ou menos acompanhamento, a depender de sua estrutura.

Além do processo de análise e diligência quantitativa e qualitativa, realizado no momento da estruturação e/ou aquisição do ativo, consideramos a fase de acompanhamento da dívida tão ou mais importante do que a análise inicial. Esse recurso é um dos principais responsáveis pelo bom andamento das operações de um portfólio bem gerido no longo prazo.

O CRI de lastro pulverizado exige um acompanhamento próximo, criterioso, dedicado, constante e completo. Esse processo visa garantir que a operação se mantenha saudável e assegura que melhorias, ajustes e readequações sejam realizados antes de uma eventual deterioração da carteira, ao primeiro sinal de uma luz amarela e bem antes de uma vermelha, mantendo assim o CRI adimplente.

O monitoramento das operações envolve muito mais do que somente avaliar a qualidade do crédito, a capacidade de pagamento dos mutuários da carteira cedida via processo de securitização.

CRIs: O que é necessário monitorar

O processo consiste em acompanhar todos os pontos que de alguma forma podem impactar a operação. Sendo assim, para que um portfólio se mantenha saudável, devem ser monitorados:

1.Características do lastro: esse é um ponto crucial e bastante sensível e, por isso, há uma necessidade constante de monitoramento no detalhe. É nele que é acompanhado o “behavior” da carteira de recebíveis, em que é possível mensurar a inadimplência mensal, a inadimplência líquida acumulada, as vendas, os distratos, as retomadas, o LTV (Loan to Value) e a inadimplência por faixas de dias (Aging List). A manutenção da carteira é essencial para que a adimplência do CRI se mantenha intacta;

2. Razões de garantia: acompanhamento da sobregarantia de recebíveis e “covenants” financeiros como razão de PMT (PMT da carteira cedida para a operação sobre a PMT do CRI mais as despesas da operação) e da razão de saldo (valor presente da carteira de recebíveis sobre o saldo devedor do CRI);

3. Obras: além da avaliação do laudo de medição de obra emitido por uma empresa de engenharia independente e contratada pela securitizadora/investidores, o time de gestão da carteira deve possuir um cronograma de visitas in loco a todos os empreendimentos para acompanhar a evolução física e financeira;

4. Estratégia de vendas/marketing: é fundamental monitorar o processo de vendas do cedente da carteira de recebíveis. Isso ajuda a assegurar que novas vendas substituam as que foram distratadas e até mesmo a celebrar novo contratos caso ainda haja imóveis em estoque. Em ambos os casos, os recebíveis desses novos mutuários servem como sobregarantia para as operações;

5. Condições mercadológicas/concorrência: é de extrema importância manter o empreendimento atrativo em meio às alterações mercadológicas e macroeconômicas que possam vir a ocorrer.

O gráfico abaixo é um exemplo real de um CRI alocado por meio de fundos de investimentos. Com o monitoramento, é possível notar ao longo do tempo se a condição deste crédito está deteriorando ou não, se as mensalidades pagas em dia (representadas pelas colunas verdes) estão em linha, diminuindo ou se aproximando da PMT do CRI (representada pela linha azul).

A partir da análise minuciosa dos pontos acima, de visitas periódicas in loco e de diversos outros processos, é possível identificar se há alguma ação que precisa ser tomada. E o mais importante: é possível identificar com antecedência, com tempo hábil para evitar que haja uma situação muito difícil ou até irremediável.

Ao trabalhar com este tipo de ativo, algumas ações podem ser tomadas, como por exemplo a substituição de um time de vendas que não está correspondendo às expectativas de determinada operação, a alteração das estratégias de marketing para a venda do empreendimento ou o reforço no time de cobrança da carteira para melhorar a performance. Caso uma deterioração mais relevante esteja se aproximando, também há a possibilidade de que a dívida seja renegociada e remodelada para se enquadrar na nova situação, para o interesse de ambos os lados, investidores e emissor.

David Camacho é sócio-fundador e gestor da Devant.