Minha Casa, Minha Vida: Volta do programa é esperança de aumento nas vendas de imóveis

O relançamento do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pelo presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, reforça a expectativa de que um eventual crescimento do volume de imóveis residenciais vendidos, em 2023, no mercado imobiliário paulistano – o maior do país –, será puxado pelo segmento econômico.

O aquecimento das vendas para a baixa renda tende a perdurar nos próximos anos. A nova versão do MCMV prevê a contratação de 2 milhões de novas moradias até 2026.

Nas áreas urbanas, o programa vai incluir famílias com renda bruta mensal de até R$ 8 mil – a faixa 1 abrange renda até R$ 2.640. A faixa 2, de R$ 2.640,01 a R$ 4.400, e a faixa 3, de R$ 4.400,01 a R$ 8.000.

Outra novidade é que o Minha Casa, Minha Vida passou a incluir imóveis usados, o que tende a contribuir para movimentar também o mercado secundário.

A tendência de melhor desempenho do segmento econômico do que dos padrões médio e alto é oposta ao que ocorreu em 2022.

Nos dois últimos anos, incorporadoras reduziram o lançamento de unidades com perfil econômico como consequência da maior dificuldade de repassar os aumentos de custos para os preços dos apartamentos para a baixa renda.

Minha Casa, Minha Vida em São Paulo

Em 2022, o total de lançamentos residenciais da cidade de São Paulo caiu 8%, para 75.692 unidades, segundo o Secovi-SP.

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Na faixa econômica, houve queda mais acentuada, de 11,8%, para 31,5 mil moradias e, nos produtos com preços acima do teto do programa, retração de 4,2%, para 44,2 mil unidades.

No consolidado dos dois mercados, as vendas de unidades residenciais novas cresceram 5%, para 69,3 mil unidades. Enquanto o volume comercializado de imóveis com valor até R$ 500 mil teve leve expansão de 0,8%, para 34,3 mil, as vendas de moradias com preço superior aumentaram 9,3%, para 35 mil unidades.

O Secovi-SP estima que, em 2023, o volume de total de lançamentos poderá se manter em relação ao do ano passado ou ter queda de até 5%, enquanto as vendas tendem a ficar estáveis.

Caso o desempenho supere as expectativas, será consequência do Minha Casa, Minha Vida. A previsão inicial é que lançamentos e vendas do segmento cresçam de 5% a 10% na capital paulista.

O que esperar do financiamento?

Neste ano, os financiamentos totais para habitação encolherão 8%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), como resultado de retração de 13% nos empréstimos com fonte de poupança, mas alta de 5% nos desembolsos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Na prática, haverá menos dinheiro disponível para o segmento de média renda e mais oferta para a baixa renda na comparação com 2022.

No início do mês, o Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a taxa básica de juros (Selic) em 13,75%. Há expectativa de continuidade dos juros em patamar elevado, o que indica continuidade de crédito habitacional caro e desafiador para a classe média comprar imóveis.

Vale lembrar, porém, que estimativas podem não ser confirmadas. No começo do ano passado, esperava-se estabilidade nas vendas de imóveis residenciais novos, em São Paulo. Entretanto, o número de unidades comercializadas cresceu.

Naquele momento, economistas projetavam que o Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil teria ligeira alta de 0,5% – ainda não houve divulgação do indicador, mas o PIB cresceu cerca de 3% em 2022.

Na prática, assim como ocorreu com a economia brasileira, a venda de imóveis foi melhor do que a projetada inicialmente. Vamos torcer para que isso se repita neste ano.

*Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink.