Ibovespa Marco das Garantias: Imóvel poderá servir de garantia para vários empréstimos; veja o que muda
O Projeto de Lei Nº 4188/21, em fase final de tramitação no Congresso, estabelece uma série de mudanças nas garantias reais que os interessados em pegar dinheiro emprestado poderão oferecer aos credores, como bancos e financeiras. Conhecido como Marco das Garantias, o projeto permite, por exemplo, que um mesmo imóvel sirva de garantia para mais de um empréstimo simultaneamente.
Segundo o jornal O Estado de São Paulo, o objetivo é estimular o mercado de crédito e, por tabela, a economia, já que a falta de garantias reais e a dificuldade em retomá-las no caso de inadimplência estão entre as principais queixas das instituições financeiras, no que se refere aos motivos que impedem que os juros das operações caiam.
De acordo com o Estadão, um exemplo prático seria o caso de um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, que poderia ser oferecido pelo proprietário como garantia para três empréstimos de cerca de R$ 300 mil cada, com finalidades distintas. O projeto de lei também permite que um imóvel alienado (isto é, ainda não quitado e, portanto, ainda em nome do banco) seja dado como garantia de operações de crédito.
Pela lei atual, um imóvel só pode ser atrelado a um empréstimo por vez. Assim, o tomador precisa, hoje, quitar essa dívida, se quiser desbloquear o bem e dá-lo como garantia para um novo crédito.
Marco das Garantias: Retomada de bens fica mais fácil
O projeto também facilita a retomada dos bens dados como garantia ou financiados, como os veículos comprados a prestação. O objetivo das mudanças é reduzir o custo dos empréstimos e, assim, incentivar a queda de juros para os tomadores finais.
“Hoje, a indústria bancária só recupera 20% de seus créditos (inadimplentes)”, afirmou, ao Estadão, Isaac Sidney, presidente da Febraban (Federação Brasileira dos Bancos). “Portanto, quando se criam instrumentos mais céleres, como busca e apreensão extrajudicial de veículos, ou se maximizam as garantias, como mais de um empréstimo por imóvel, isso diminui o risco”, completa.
O Marco das Garantias foi proposto ainda no governo de Jair Bolsonaro, mas foi abraçado pela equipe econômica de seu sucessor, Luiz Inácio Lula da Silva. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, por exemplo, considera que o PL 14.188/21 pode “revolucionar o crédito no Brasil”, segundo o Estadão.
O projeto foi proposto, originalmente, na Câmara e foi aprovado, no início de julho, com modificações pelo Senado. Por isso, voltou à casa de origem para revisão. O presidente da Câmara, Arthur Lira (PP-AL), considera a matéria uma das prioridades do segundo semestre, e espera votá-la nas próximas semanas.
Veja tudo o que muda com o novo Marco das Garantias, caso seja aprovado pela Câmara e entre em vigor. As mudanças abaixo se baseiam no substitutivo do senador Weverton (PDT-MG), aprovado pelo plenário do Senado.
Bem de família
O texto de Weverton disciplina a execução de título executivo judicial e extrajudicial. Uma das principais alterações em relação ao texto dos deputados é a restauração da impenhorabilidade do único imóvel da família, que havia sido derrubada pelos deputados. O relator também colocou como opcional a criação das Instituições Gestoras de Garantia (IGG), intermediárias para avaliar os bens dos devedores, fazer o registro deles nos cartórios e promover a execução da dívida.
O relator manteve a possibilidade de garantia do mesmo imóvel em mais de um empréstimo no banco — para créditos menores que o valor do bem, caso em que o empréstimo será fracionado. Além disso, o relator restaurou o monopólio da Caixa Econômica Federal para penhor de bens móveis (como joias), contrariando a solução dada pela Câmara dos Deputados. E restaurou também o monopólio da Caixa e do Banco do Brasil para as transferências relativas ao Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica (Fundeb).
O texto original é do Executivo federal e foi apresentado ao Congresso em novembro de 2021. O atual ministro da Fazenda, Fernando Haddad, já defendeu a aprovação da medida para estimular a redução das taxas de juros, elevar as alternativas de crédito e diminuir os custos operacionais para as instituições financeiras.
Leiloeiros
Weverton tinha estabelecido no seu parecer um dispositivo permitindo que os tabeliães de notas e os de protestos pudessem atuar na atividade de leiloaria. Esses profissionais poderiam atuar como leiloeiros de bens, inclusive em razão de execução judicial ou extrajudicial ou de pedido dos interessados. No entanto, após protesto de alguns senadores, Weverton acatou emendas do senador Mecias de Jesus (Republicanos-RR) e suprimiu o artigo do texto final.
Outro artigo do substitutivo estabelecia exclusividade ao tabelião de protesto para atuar como agente extrajudicial. Após discussão, o relator acatou sugestão do senador Efraim Filho (União-PB) retirando a excepcionalidade e assim, segundo o senador, abrindo a possibilidades de, no futuro e através de decisões de instituições jurídicas, outros agentes competentes virem a atuar nessa arbitragem.
“[A emenda] abre uma janela de oportunidade para aquilo que queremos que é desjudicializar, desburocratizar, simplificar essa vida”, disse Efraim.
Entre outras mudanças apresentadas no substitutivo do relator estão a oferta de mais alternativas ao cidadão que queira obter serviços para enfrentar as burocracias próprias de contratos de fornecimento de crédito; a clareza nas regras para que o cartório comunique imediatamente à instituição interessada a prova de vida pelo cidadão; e a inclusão do estado do Maranhão no Fundo Constitucional de Financiamento do Norte, a fim de permitir acesso às políticas de desenvolvimento regional a todos os estados que fazem parte da Amazônia Legal.
“O programa está falando de garantias. Quem é que vai atrás de garantias é o credor e alguém que vai fazer algum tipo de investimento. Nós não estamos falando aqui de um programa social. Nós estamos falando aqui sobre tomadores de crédito, de investidores. A pessoas que precisam ter acesso a um dinheiro mais barato para poder fazer com que esse Brasil ande. É essa desburocratização que precisa haver no sistema para que esse tomador de crédito também pague menos juros”, disse Weverton.
Simplificação
O Marco das Garantias disciplina o processo extrajudicial para a recuperação de bens, simplificando esse processo. Atualmente, com exceção dos imóveis, os credores precisam ir à Justiça para cobrar os bens dados como garantia em caso de inadimplência. O projeto, no entanto, estende para bens móveis, como veículos, a possibilidade de cobrança extrajudicial em caso de inadimplência.
O objetivo do projeto, reforçou o relator, é a “desjudicialização” da execução de título judicial e extrajudicial. Pelo texto, os títulos executivos judiciais e os extrajudiciais, previamente protestados, poderão, a critério exclusivo do credor, ser executados diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial.
Outra mudança feita pelo senador Weverton atendeu a um pedido feito pelo senador Carlos Viana (Podemos-MG). O relator inseriu artigo para assegurar ao devedor, no caso de protesto de certidão de dívida ativa, o direito ao parcelamento de dívida e o imediato cancelamento do protesto. Para Weverton, a versão final representa uma “construção coletiva”, com contribuições do governo passado e aprimoramentos sugeridos pela atual equipe econômica, além de melhorias sugeridas por parlamentares de frentes diversas.
“O projeto é facultativo. Quem não quiser ir pela via extrajudicial, vai pela via judicial, que é a instância que dá a palavra final. A extrajudicial vai facilitar a quem dá o crédito e ao tomador desse crédito a fazer uma boa negociação com juros mais baixos”, disse Weverton.
Pensão alimentícia
De acordo com a proposta, só não poderão ser executados extrajudicialmente os créditos de pensão alimentícia — salvo se o credor expressamente renunciar ao emprego da medida coercitiva da prisão civil — e dos títulos ainda não disciplinados pela legislação atual.
O substitutivo determina que as partes — credor e devedor — serão representadas por advogado ou defensor público em todos os atos, respeitadas as regras processuais gerais e do processo de execução, inclusive para a fixação da verba honorária.
Tabeliães
O tabelião de protesto recebe mais uma atribuição: a de atuar como agente de execução. Na prática, isso significa que caberá a ele conduzir a execução extrajudicial de dívidas nos casos autorizados em lei.
É assegurado ao devedor, a todo tempo, acabar com a execução, pagando ou depositando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, correção monetária, honorários advocatícios, emolumentos e demais despesas.
A extinção da execução processada em tabelionato de protesto será declarada por certidão, sem necessidade de pronunciamento judicial.
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e os tribunais, em conjunto com os tabeliães de protesto, por sua entidade representativa de âmbito nacional, promoverão a capacitação dos agentes de execução, dos seus prepostos e dos serventuários da Justiça. Eles também expedição atos normativos para regulamentar as novas regras, e fiscalizarão e auxiliarão os tabelionatos de protesto. As atribuições conferidas aos agentes de execução são indeclináveis, sob pena de responsabilidade.
O texto prevê ainda que o tabelião de notas poderá certificar a ocorrência de condições de negociação e ser mediador e árbitro nesses casos.
Imóveis: O que diz o Marco das Garantias
O substitutivo também permite que o mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um empréstimo. Pelas regras em vigor, um imóvel fica “preso” a um só financiamento até a quitação, mesmo que seja uma operação de crédito de valor menor do que o do bem ofertado como garantia. Com o novo modelo, o mesmo imóvel poderá ter seu valor fracionado e servir de lastro para diversos financiamentos, utilizando plenamente o preço real do bem. Cada um desses financiamentos poderá ocorrer em um banco diferente e, assim, o cidadão poderá sempre escolher aquela instituição que lhe ofereça a taxa de juros mais barata.
O relator acolheu emenda do senador Vanderlan Cardoso (PSD-GO) pela qual o terreno de lote urbano poderá ser garantia para financiamento a obras a no próprio lote. Atualmente, as obras de infraestrutura nos loteamentos são garantidas com recursos do próprio loteador.
Outra emenda de Vanderlan acatada permite que a fiança bancária deverá ser reduzida proporcionalmente ao saldo devedor nos casos de financiamentos com recursos dos Fundos Constitucionais de Financiamento do Norte, do Nordeste e do Centro-Oeste.
Intimação eletrônica
O relator também tratou da intimação eletrônica do protesto, além de rejeitar a publicação de protesto em imprensa local impressa. Essa deverá ocorrer obrigatoriamente antes da intimação editalícia (presencial).
Portanto, quando o devedor não for encontrado nem no local do imóvel dado em garantia nem no último endereço fornecido, se houver no contrato contato eletrônico desse devedor (como e-mail), é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 dias de antecedência da realização de intimação editalícia.
O tabelião de protesto poderá utilizar meio eletrônico ou aplicativo multiplataforma de mensagens instantâneas e chamadas de voz para enviar as intimações, caso em que a intimação será considerada cumprida quando houver confirmação de recebimento da plataforma eletrônica.
Veículos
O relator acolheu parcialmente emenda do senador Eduardo Gomes (PL-TO) pela qual tem força de título executivo extrajudicial o contrato de contragarantia ou qualquer outro instrumento que materialize o direito de ressarcimento da seguradora contra tomadores de seguro-garantia e seus garantidores.
Weverton ainda estabeleceu que os Detrans serão os responsáveis pela execução extrajudicial de veículos, podendo utilizar os serviços de empresas privadas devidamente credenciadas que já prestam serviços de registro de gravames. E aponta a competência do Registro Civil das Pessoas Naturais para emitir certificado de vida, pois a capilaridade territorial dos cartórios poderá facilitar a prova de vida do cidadão.
Investimentos
O texto da Câmara reduzia a zero, para investidores residentes no exterior, a alíquota de Imposto de Renda incidente sobre rendimentos obtidos por meio de títulos emitidos por empresas privadas, exceto instituições financeiras; fundos de investimento em direitos creditórios, exceto se esses direitos forem cedidos por instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central; ou letras financeiras. Mas Weverton optou por limitar essa redução sobre rendimentos de beneficiários residentes no exterior.
Ainda em relação a investimentos, o relator simplificou o procedimento de emissão de debêntures, de modo a estimular uma maior liquidez do mercado secundário de títulos de renda fixa privado, reforçando sua utilização como fonte de captação de recursos pelas companhias.
O texto ainda prevê:
Inclusão de medidas de solução negocial de dívidas nos Tabelionatos de Protesto;
Extinção do saldo devedor não pode ser burlada pelo uso da via judicial no lugar da extrajudicial;
Disciplina a faculdade de o cidadão poder formalizar a cessão de precatórios no Cartório de Notas;
Oficiais de justiça deverão atuar como agentes de inteligência processual.
Bancos públicos
A versão aprovada pela Câmara determina o fim do monopólio da Caixa Econômica em relação aos penhores civis. Pela proposta, joias, relógios, canetas e prataria de valor poderiam ser penhorados em outros bancos. O objetivo seria aumentar a concorrência nos penhores para baratear o crédito. Mas Weverton manteve monopólio da Caixa.
Também foi mantido o monopólio da Caixa e do Banco do Brasil sobre os recursos do Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica e de Valorização dos Profissionais da Educação (Fundeb). A Câmara também havia decidido pelo fim do monopólio dos bancos públicos para os recursos do Fundeb. Weverton argumentou que o assunto foge do tema do projeto.
Veja a íntegra do Projeto de Lei Nº 4.188/21, conhecido como Marco das Garantias:
Com Agência Senado.
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