Maísa Oliveira: desmistificando o crédito estruturado – seleção e acompanhamento de projetos imobiliários

Nos artigos anteriores da série sobre crédito estruturado mencionamos algumas das principais características do CRI de lastro pulverizado, ativo que vem ganhando espaço na carteira dos fundos, principalmente dos imobiliários.     

Devido a uma estrutura construída de forma consistente e robusta, são ativos que se provaram resilientes durante todo esse período turbulento que estamos enfrentando, por isso, e por outros fatores como remuneração atrativa, o CRI de lastro pulverizado está sob os holofotes dos investidores. 

Esse tipo de CRI pode financiar empreendimentos imobiliários de vários setores da economia, desde que exista uma carteira elegível suficiente de recebíveis imobiliários que servirão de lastro para a operação. 

Os segmentos mais comuns financiados por esse tipo de ativo atualmente são: 

• Loteamento
• Multipropriedade (regime de condomínio em que cada um dos compradores de um mesmo imóvel é proprietário de uma fração ideal do imóvel. Cada proprietário tem direito a usar essa fração com exclusividade durante determinado período, de forma alternada). 
• Condomínios Residenciais (verticais ou não)
• Edifícios Comerciais
• Shoppings

Uma característica comum desses segmentos são os vários compradores do empreendimento. Exatamente por isso, o CRI possui o lastro pulverizado. 

Para selecionar os projetos imobiliários que farão parte das nossas carteiras, definimos alguns critérios de elegibilidade. A qualidade do ativo e da carteira é responsável pelo bom andamento da operação.

Em primeiro lugar, o empreendimento já precisa estar em uma fase de vendas avançada, com uma carteira de recebíveis com no mínimo doze meses de histórico. Esse critério naturalmente exclui projetos recém-lançados que ainda precisam ser aprovados pelo mercado ou até mesmo possíveis “aventureiros” nesse tipo de operação.

Além disso, a carteira utilizada na operação precisa ser 100% auditada para evitar possíveis problemas de vendas duplicadas e mitigar possíveis fraudes. As condições mercadológicas também precisam ser favoráveis e coerentes com os ativos e com o setor de atuação. Por exemplo: será que faz sentido investir em um resort localizado em uma região sem apelo turístico?

As obras já precisam estar pelo menos 20% executadas. Nessa fase, geralmente o projeto já possui a aprovação de todos os órgãos competentes, o que é também uma premissa básica para seleção do projeto. 

Após selecionados, os projetos são acompanhados in loco. Entendemos que essa é a maneira mais eficaz de monitorar e identificar situações que possam eventualmente impactar a saúde da carteira de recebíveis e, consequentemente, do CRI.

Se for identificado algum ponto de atenção, medidas podem ser tomadas com antecedência. Por isso, é importante que o time de gestão tenha tanto expertise imobiliária como em crédito privado.

Um outro ponto extremamente importante e que mitiga eventuais riscos de desenvolvimento imobiliário é o fundo de obras. Esse assunto será abordado em nosso próximo artigo, não deixe de acompanhar!