Mais um gatilho de segurança para os CRIs: alienação fiduciária das quotas das SPEs

Como visto no artigo anterior, em que abordamos a importância do monitoramento constante de alguns CRIs de lastro pulverizado, é necessário um acompanhamento próximo, criterioso, dedicado, constante e completo para evitar a inadimplência desse tipo de ativo.

O processo visa garantir que a operação se mantenha saudável e assegura que melhorias, ajustes e readequações sejam realizados antes de uma eventual deterioração da carteira, ao primeiro sinal de uma luz amarela e bem antes de uma vermelha, mantendo assim o CRI adimplente.

Neste texto, vamos examinar um dos “gatilhos” que exigimos em 100% das nossas operações: a alienação fiduciária das quotas das SPEs (Sociedade de Propósito Específico). Dentro da SPE, exigimos que só exista a operação em questão. Desta forma, excluímos qualquer risco trabalhista, tributário ou de qualquer outra ordem da incorporadora.

Além da alienação fiduciária das cotas da SPEs, visando ampliar ainda mais a garantia de pagamento do compromisso com o CRI até a quitação da totalidade da dívida, fazemos a alienação do imóvel. Caso a dívida não seja honrada, o incorporador perde a propriedade do ativo.

Quotas da SPE são alienadas fiduciariamente para os CRIs

Operacionalmente, as quotas da SPE são alienadas fiduciariamente para o CRI e cabe à securitizadora a prerrogativa de tomar posse da empresa caso a dívida não seja paga.

Temos a meta de trabalhar arduamente para jamais chegarmos a essa fase de execução das garantias reais. Mas, obviamente, temos a garantia real (o imóvel). Ela pode ser executada caso todo o excedente de recebíveis que exigimos no início da operação, monitorado mensalmente no detalhe, se deteriore ao longo do tempo, a ponto de o total dos recebíveis não ser suficiente para honrar o compromisso com o CRI e, ainda, caso o incorporador não complemente o saldo devedor.

É importante frisar que nunca chegamos nessa fase de execução de garantias reais em nenhum dos fundos da Devant Asset. Temos muito orgulho de nunca ter registrado nenhum default em nossas carteiras e, mais que isso, nunca termos visto um atraso de PMT, Periodic Payment Amount – valor da parcela.

Entretanto, dispor do mecanismo de alienação fiduciária das quotas da SPE é uma das nossas exigências, por ser um meio de garantir segurança. Além disso, esse instrumento faz com que o incorporador esteja 100% alinhado com os interesses dos credores do CRI, focado em manter a carteira de recebíveis saudáveis e cobrindo todos os compromissos da operação.