Liquidação: Por que tantos fundos imobiliários estão chegando ao fim?

Nos últimos dias, alguns fundos imobiliários anunciaram mudanças ou operações após alterações promovidas por gestoras.

Na verdade, o movimento começou em dezembro com dois FIIs deixando de ser negociados na reta final do mês.

As cotas do The One (ONEF11) foram movimentadas na B3 pela última vez em 22 de dezembro. Desta forma, na semana passada, as cotas do fundo passaram para o VBI Prime Properties (PVBI11).

Um mês antes, a VBI Real Estate, gestora do PVBI11, colocou na mesa R$ 197,5 milhões para comprar todo o edifício The One, em São Paulo. Conseguiu.

Também em novembro, a Valora Investimentos apresentou uma proposta para adquirir todo o patrimônio do fundo imobiliário Mogno Fundo de Fundos (MGFF11), por R$ 659,3 milhões.

Com o negócio fechado, todos os ativos do MGFF11 foram para o Valora Hedge Fund (VGHF11). Com isso, as cotas deixaram de ser negociadas em 27 de dezembro.

Além dele, o FII São Fernando (SFND11), gerido pela Rio Bravo Investimentos, será liquidado nesta sexta-feira (09), já tendo resgatado as cotas.

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Enquanto o CSHG Residencial (HGRS11), do Credit Suisse, vendeu 110 unidades residenciais de seu portfólio e também chegou ao fim.

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Por que essas mudanças nos fundos imobiliários?

O analista da Empiricus Research, Pedro Niklaus, avalia que essas operações fazem parte de um movimento de consolidação natural do mercado.

“Temos diversos fundos de menor porte que encontram um maior desafio para elevar a sua liquidez e ganhar relevância na indústria. Esse movimento de incorporação possibilita ultrapassar essas barreiras”, comenta.

Porém, ele destaca que o fim desses fundos imobiliários reduz as opções para investimentos. Por outro lado, ele acredita que as gestoras ganham escala para alocar capital em operações diferenciadas, que podem gerar maior retorno para os cotistas.

Além dos FIIs citados acima, o VBI Reits FoF (RVBI11) anunciou a incorporação do VBI Renda+ FoF (BLMR11) – ex-BlueMacaw Renda+ FoF; VBI Crédito Imobiliário (BLMC11) – ex-BlueMacaw Crédito Imobiliário; More Recebíveis Imobiliários (MORC11) e More Real Estate (MORE11).

Esses negociaram suas cotas pela última vez no pregão de sexta-feira (02). Para tal incorporação, o RVBI11 anunciou, no ano passado, uma emissão de cotas para captar até R$ 750 milhões.

Niklaus destaca que essa operação tem um ponto interessante. O analista explica que houve uma mudança na política de investimentos do VBI Reits FoF que, anteriormente, era restrito a cotas de outros fundos.

“Hoje, o RVBI11 tem uma política de investimentos de um FII multiestratégia, classe que ganhou espaço na indústria no último ano. O segmento tem um leque de opções de alocação bem maior do que um fundo de fundo“, diz.

Ele acrescenta que isso permite investir em cotas de outros fundos imobiliários, em CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários], ações de empresas do setor listadas e até em imóveis físicos”, explica.

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Ponto de atenção

Entretanto, na liquidação e incorporação desses FIIs, o profissional da Empiricus chama a atenção para a troca de cotas. O que é comum nesse tipo de operação.

“Não vemos problemas na maioria dos casos. Contudo, é importante ficarmos atentos a um eventual aumento de participação relevante de alguns poucos cotistas no passivo do fundo incorporador. Diante disso, podemos ver uma certa pressão em suas cotas eventualmente após a incorporação”, pondera Niklaus.