Land for sale? BTG vê janela para valorização das terras agrícolas e venda de propriedades

(Foto: Alina Fodor/Getty Images)

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As terras agrícolas brasileiras podem entrar em um novo ciclo de valorização com a recuperação dos preços das commodities, abrindo espaço para que empresas do setor aproveitem condições mais favoráveis para vender propriedades rurais. A avaliação é do BTG Pactual, que vê oportunidades de monetização de ativos à medida que melhora a rentabilidade da produção agrícola.

Segundo o banco, os preços das terras costumam responder de maneira assimétrica aos ciclos das commodities. Em períodos de baixa, o valor das propriedades tende a permanecer relativamente estável, em parte devido à baixa liquidez desse mercado. Já em momentos de alta, a melhora das perspectivas de rentabilidade agrícola costuma impulsionar os preços.

Essa dinâmica ajuda a explicar por que os valores das áreas destinadas à produção de grãos no Brasil tiveram pouca movimentação nos últimos anos. Para o BTG, um novo ciclo positivo das commodities pode mudar esse cenário, embora o potencial de valorização também dependa do estágio de desenvolvimento de cada propriedade.

O banco retoma uma tese apresentada em seu relatório The Land Dilemma, publicado em 2014, segundo a qual existe um momento mais favorável para vender terras agrícolas e maximizar o retorno do investimento.

Desenvolvimento da terra determina momento da venda

Durante o desenvolvimento de uma propriedade rural, seu valor tende a crescer à medida que a produtividade aumenta. Investimentos em infraestrutura, melhorias no manejo e expansão da capacidade produtiva elevam a geração de caixa esperada e, consequentemente, o valor de mercado da fazenda.

A valorização das commodities pode reforçar esse movimento. Preços agrícolas mais elevados aumentam as receitas potenciais da produção e contribuem para melhorar as perspectivas de retorno do ativo.

Esse processo, porém, tem limites. Quando a maior parte do potencial de desenvolvimento da propriedade já foi aproveitada, a valorização tende a desacelerar. Nesse estágio, manter a terra por períodos prolongados pode reduzir o retorno anualizado do investimento, especialmente quando os ganhos adicionais não compensam o capital imobilizado.

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A questão é particularmente relevante para companhias listadas em bolsa. Na avaliação do BTG, os retornos incrementais de manter propriedades totalmente desenvolvidas podem ficar abaixo do custo de capital dessas empresas, tornando a venda uma alternativa mais interessante para liberar recursos e direcioná-los a oportunidades com maior potencial de retorno.

BrasilAgro (AGRO3) ilustra estratégia de monetização

A estratégia da BrasilAgro (AGRO3) segue essa lógica: adquirir propriedades rurais, desenvolver seu potencial produtivo e, posteriormente, vender os ativos para realizar os ganhos, em vez de mantê-los indefinidamente no portfólio.

A venda de 1,8 mil hectares úteis da Fazenda Rio do Meio por R$ 96,4 milhões ilustra o potencial desse modelo de negócios. A operação apresentou uma taxa interna de retorno (TIR) estimada em 26,2% ao ano em reais, segundo os dados citados pelo BTG.

• BrasilAgro (AGRO3) subiu 151 vezes desde o IPO; o que pode puxar o próximo ciclo (ou superciclo) das terras agrícolas?

O resultado mostra como o desenvolvimento de uma propriedade pode agregar valor ao longo do tempo e permitir que a companhia realize esse ganho por meio da venda do ativo.

Para o banco, a recuperação dos preços das commodities pode tornar esse processo ainda mais favorável, combinando a valorização decorrente dos investimentos realizados na fazenda com a melhora das perspectivas de rentabilidade agrícola.

Nesse cenário, a venda de propriedades pode ganhar importância para a BrasilAgro e outras companhias expostas ao mercado de terras. Além de acompanhar os preços das commodities, os investidores devem observar o estágio de desenvolvimento dos ativos, os retornos obtidos nas transações e a capacidade das empresas de reinvestir os recursos em propriedades com maior potencial de valorização.