Imóveis residenciais: É hora de investir na compra para locação ou revenda?

Considerando-se que a queda da taxa básica de juros ainda não começou a se refletir nos custos do crédito imobiliário, está na hora de comprar imóveis para investir ou é melhor esperar mais um pouco? Isso depende de alguns fatores, como encontrar uma boa oportunidade de aquisição ou possuir pelo menos parte dos recursos necessários para a compra.

Por não ser um bem de consumo padronizado, o imóvel tem variações de preço em função do endereço – incluindo o andar em que se encontra no mesmo prédio –, das condições de conservação, dos custos e da disponibilidade de financiamento pelas instituições financeiras, em cada momento, e das regras urbanísticas para a construção na região.

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“Se a pessoa não tem pressa para fazer a aquisição, pode buscar oportunidades pontuais, pois haverá muita entrega de empreendimentos, neste ano, e incorporadoras costumam ter a política de não carregar muito estoque”, diz o analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, Bruno Mendonça.

Imóveis para investir: segundo semestre terá mais concorrência de vendedores

Para quem tem o capital, o preço do imóvel importa mais do que a taxa de juros, segundo Lucas Gerez, economista do DataZap. Encontrando um bom negócio, acrescenta Gerez, vale fechá-lo, com o cuidado de avaliar se as características físicas da propriedade e a localização atendem às necessidades de longo prazo de quem compra.

No mercado, há perspectiva de que o crédito habitacional possa ficar mais barato quando a Selic cair para um dígito, elevando o número de pessoas aptas a contratar o financiamento. Por outro lado, esse movimento aumenta a demanda por imóveis e tende a resultar em alta dos valores das unidades.

“Quem deixar para adquirir um imóvel no segundo semestre pode concorrer com mais gente”, diz o economista do DataZap. Outro risco de comprar a propriedade daqui a alguns meses, segundo Mendonça, do Bradesco BBI, é perder o ganho com a valorização do preço do imóvel decorrente da diminuição do custo do crédito.

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E há a possibilidade de quem contratar um financiamento agora migrar, futuramente, para uma linha de crédito mais em conta.

À medida que o afrouxamento da política monetária ocorrer, deve haver o retorno de investidores com alocação de recursos na área imobiliária, de acordo com o diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, Ricardo Raoul.

“Em um momento de tendência de queda da taxa de juros, em que a alocação em renda fixa se torna, aos poucos, menos atrativa, o imóvel ganha, cada vez mais, participação como investimento”, afirma o diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo.

Imóveis para locação ou revenda: prós e contras

Quando se leva em conta que o custo de reposição dos bens de raiz está mais alto em relação ao estoque existente – incluindo gastos com terreno, materiais de construção e mão de obra –, não há motivos para se esperar queda de preços das propriedades no longo prazo.

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Com o ciclo de redução de juros, as propriedades tendem a se valorizar no prazo de 12 a 18 meses, segundo Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI.

A compra de um imóvel, destaca Cyro Naufel, diretor institucional do grupo Lopes, é a aplicação mais conservadora e segura que uma pessoa pode fazer. “Trata-se de um importante ativo para fazer parte da carteira de investimentos, que deve ser diversificada”, afirma. O aporte em propriedades, de acordo com o executivo do grupo Lopes, deve mirar o médio e o longo prazos.

Para Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), porém, levando-se em conta a rentabilidade e a liquidez baixas, a aposta em imóveis para locação não se justifica.

“Há retornos maiores com renda fixa e emprestando para o governo”, compara Ajzental, acrescentando que existe perspectiva de valorização da propriedade, mas também pode haver depreciação do bem. Segundo o professor da FGV, o investimento em imóveis é “heterogêneo” e “precisa ser avaliado por produto”.

A decisão de adquirir um imóvel para locação precisa considerar uma avaliação da possibilidade futura de desinvestimento. “Se a pessoa tiver fôlego e paciência [para carregar o ativo], a chance de perda de capital é muito baixa”, afirma Mendonça, do Bradesco BBI. Isso desde que quem faz essa aposta não tenha necessidade de liquidez, no curto prazo, a ponto de precisar dar descontos para obter os recursos da venda com mais rapidez.

A aquisição de um imóvel na planta com a expectativa de vendê-lo, com ganhos, no recebimento das chaves, por exemplo, pode enfrentar o obstáculo da concorrência com outros proprietários de imóveis do mesmo empreendimento por compradores ou um momento de “stress de mercado”.

É importante, segundo Mendonça, ter a visão de um prazo maior para o investimento e tentar “comprar o imóvel pelo preço certo” para evitar ter de contar com determinada valorização para a venda. “O preço de compra você controla, o de saída, não”, diz o analista do Bradesco BBI.

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Na contratação de um crédito habitacional, a aquisição de um imóvel novo demanda menos recursos imediatos do que a de uma unidade usada. Os bancos que operam o dinheiro da poupança financiam até 70% ou 80% do valor do imóvel. Ou seja, quando a unidade está pronta, o comprador precisa ter, no ato da aquisição, pelo menos 20% ou 30% do total.

Se a unidade está na planta, a entrada é paga à incorporadora responsável pelo empreendimento durante dois anos e não de uma vez só, como ocorre no mercado secundário ou de imóveis usados.

Por outro lado, casas e apartamentos novos são mais caros do que os usados com tamanhos e localizações semelhantes. Há quem fale da diferença de preços de cerca de 30%, mas o presidente o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, diz que qualquer estimativa é imprecisa, porque as variações entre projetos atuais e antigos são muito grandes, inclusive em relação às técnicas construtivas e aos materiais utilizados.

Veja todas as reportagens desta série especial sobre imóveis para investir:

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• Imóveis residenciais: É hora de investir na compra para locação ou revenda?

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