Imóveis: Crise de crédito afeta setor e abre caminho para novas formas de financiamento

A crise de crédito, aos poucos, vai escalando no Brasil e contaminando diversos setores, entre eles o de imóveis. Historicamente, dependente de crédito a longo prazo, o setor imobiliário deverá sentir os efeitos da crise de forma mais aguda daqui a um tempo.

Entretanto, enquanto bancos brasileiros reveem concessões de crédito após o colapso da Americanas (AMER3), que entrou em recuperação judicial devendo bilhões às instituições financeiras, outros caminhos de financiamento de imóveis vão sendo pavimentados.

O que a Americanas tem a ver com o crédito imobiliário?

O sócio-fundador da Brio Investimentos, Vitor Senra, destaca que a crise da varejista afetou os balanços de bancos e o apetite das instituições para tomar novos riscos e provocou um movimento mais conservador na concessão de crédito. 

“Isso influenciou em todos os setores e, principalmente, naqueles de capital intensivo, como o imobiliário. Mas o cenário já era desafiador com a taxa de juros [Selic] alta”, comenta. 

O gestor da Zavit Capital, Daniel Alouan, avalia que os bancos precisaram tomar atitude mais conservadora, o que fez com que o ambiente de crédito mudasse desde o caso Americanas.

“Hoje, é o melhor momento para comprar imóveis. Isso porque tem fundos e pessoas querendo vender e não está saindo mais. É um efeito da Americanas, já que os bancos não querem mais dar financiamento”, diz.

Senra ressalta que a crise de crédito já está em curso. Entretanto, no mercado imobiliário, haverá um pouco mais de demora para perceber a mudança de cenário.

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“É porque os prazos de pagamento são bem longos. Mas acho que já é possível sentir os efeitos. Porém, essa crise pegará mesmo o mercado imobiliário no médio a longo prazo”, comenta.

Financiamento de imóveis fica caro para bancos

O sócio-fundador da Brio explica que, com a democratização do acesso aos investimentos nos últimos anos, a poupança tem perdido atratividade, resultando em elevação de saques. 

“Esse empate do funding dos bancos para ser direcionado para o mercado imobiliário é um processo de crédito longo. As instituições vêm sendo obrigadas a emitir títulos a mercado, como LCA [Letra de Crédito do Agronegócio], LCI [Letra de Crédito Imobiliário] e outros”, diz.

Porém, ele acrescenta que o custo de funding para os bancos está aumentando e reflete em aumento de custos.

Novas formas de financiamento de imóveis

Em meio à alta de custos do funding e com bancos fechando a torneira do crédito, as gestoras de investimentos estão ficando mais competitivas para o financiamento imobiliário, diz Senra. Segundo ele, principalmente, no ciclo de desenvolvimento do imóvel.

“É quando a pessoa jurídica toma financiamento para produzir as unidades habitacionais”, observa.

Senra explica que os fundos imobiliários financiam empreendimentos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Quando os juros estavam em patamares mais baixos, o mercado de capitais no país foi fomentado. Com isso, surgiram novas gestoras de recursos.

“Gente nova oferecendo capital de uma forma diferente do que os bancos fazem. Deu um ‘match’ legal e a indústria cresceu bastante. Com juros mais altos, temos um momento de ajuste”, pondera.

Contudo, o profissional da Brio reforça que esse funding de fundos de CRIs cada vez mais financiará projetos residenciais, ocupando uma parcela do mercado que os bancos financiavam.

“Esse tipo de operação é um caminho sem volta. Mas é uma realidade que até as instituições financeiras veem com bons olhos”, destaca.

Senra observa que bancos têm interesse no financiamento de pessoas físicas após a unidade habitacional pronta, por não ter mais risco de execução.

“O imóvel está pronto, regularizado. Depois disso, a família que faz o financiamento com o banco fica cliente por muitos anos. Isso, potencialmente, pode render uma relação comercial muito frutífera”, diz, acrescentando que esse espaço do financiamento para a pessoa física no longuíssimo prazo, só os bancos comerciais estão preparados para ocupar.

Entretanto, segundo Senra, a captação de dinheiro mais cara para bancos e a dedicação deles “olhando as pessoas físicas com mais carinho”, naturalmente, abre espaço para pessoas jurídicas recorrerem cada vez mais a fundings alternativos, como os CRIs, para o financiamento de suas obras.