Imóveis: Cautela afetou o mercado de terrenos, mas negociações não pararam
As incorporadoras com atuação nos segmentos de imóveis de médio e alto padrões estão mais seletivas na compra de terrenos desde o último trimestre do ano passado. Mas elas têm mantido negociações com proprietários e fechado negócios quando consideram que se trata de uma boa oportunidade, independentemente do cenário político e econômico. Há mais cautela e o número de aquisições diminuiu, mas o mercado na cidade de São Paulo não parou.
Empresas de maior porte já têm estoque de terrenos suficientes para os lançamentos previstos para este ano e buscam áreas para projetos a serem apresentados em 2024. Incorporadoras de pequeno e médio porte, por sua vez, ainda precisam se abastecer para 2023 da principal matéria-prima imobiliária.
Cenário de incorporadoras
A SKR Construtora e Incorporadora tem algumas áreas em negociação e estima fechar a compra de um terreno em Higienópolis, na capital paulista, neste trimestre, para lançar empreendimento no próximo ano, segundo o diretor de negócios e ativos, Rubens Czeresnia Taragona.
Em novembro, a Even (EVEN3) concluiu a compra de um terreno nas proximidades da avenida República do Líbano, por R$ 190 milhões, em operação intermediada pela Eixo Inteligência Imobiliária, que atua na formação de áreas para incorporadoras.
A Benx está mais seletiva nas aquisições, mas comprou, na última semana de dezembro, dois terrenos – um voltado para o um projeto de altíssimo padrão e outro para a baixa renda –, segundo o diretor-geral, Luciano Amaral.
Áreas com maior demanda para esses imóveis
No mercado paulistano, os bairros com terrenos mais demandados são Jardins, Vila Mariana, Itaim Bibi, Moema, Pinheiros e Perdizes (nas proximidades da PUC de São Paulo).
Segundo a sócia e diretora de novos negócios da Eixo, Cássia Castro, existe disposição das empresas para bater o martelo de compra desde que os terrenos tenham determinadas características como ausência de restrições e de problemas jurídicos, localização em bairros consolidados e “preço certo”. Regiões muito ofertadas, como o Brooklin, não estão no radar das incorporadoras, diz.
Há mais disposição das empresas para fazer concessões nas negociações de preços de áreas situadas nas Zonas Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), onde a área construída pode ser de até quatro vezes o terreno. Já nas Zonas de Centralidade (ZCs) e nas Zonas Mistas (ZMs), onde o coeficiente de produção é menor, incorporadoras se mostram menos flexíveis.
Mercado de terrenos paulistano
Nos últimos anos, o mercado paulistano de terrenos esteve bastante aquecido, refletindo a percepção de continuidade do ritmo de lançamentos. Desde outubro, porém, a forte diminuição do volume de projetos apresentados teve impacto no ritmo de negócios de áreas.
O sócio da empresa representante de incorporadoras nas aquisições de terrenos, Arquimóvel, Ronny Lopes, comenta que há desencontros entre as expectativas de preços dos proprietários de áreas e os valores que as empresas de construção civil consideram valer a pena pagar em um cenário ainda turbulento, sem clareza suficiente para projetar os preços das unidades a serem lançadas.
A Mitre Realty (MTRE3), por exemplo, segue cautelosa e avalia que há muita incerteza no ambiente para fechar a compra de terrenos neste momento.
Enquanto na Cury (CURY3), a área de novos negócios continua ativa na prospecção de terrenos para as faixas mais altas do programa habitacional do governo federal, que voltou a se chamar Minha Casa Minha Vida, e para o segmento de renda logo acima do popular. Com a melhora das perspectivas para o programa, a incorporadora retomou a busca de áreas também para as faixas de menor renda do Minha Casa Minha Vida.
*Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink