Imóveis: Aluguel não está em queda e a culpa é do dólar. Por quê?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e muito utilizado para reajustar contratos de aluguéis de imóveis, acumula desvalorização de 2,17% no acumulado de 12 meses até abril.

Apenas no mês passado o IGP-M caiu 0,95%, enquanto em 2023, a queda chega é de 0,75%. Além de preços de aluguéis, o indicador também é amplamente usado para o reajuste de tarifas públicas, como de energia e telefonia, e em contratos de prestação de serviços.

Voltando aos imóveis, se o indicador está com perdas, significa que o valor dos aluguéis também está caindo? A resposta é não – e isso tem a ver com a desvalorização do dólar. 

‘Inflação’ do aluguel de imóveis x dólar

O sócio-fundador da Cy.capital, Gustavo Rassi, explica que a composição do IGP-M, que vai além da inflação do aluguel de imóveis, tem interferido para as quedas em diferentes bases de comparação. Afinal, o indicador é formado por três índices.

“O IPA [inflação ao produtor] é bem vinculado ao dólar e acaba sendo muito mais volátil. A gente viu preços no atacado e preços ‘dolarizados’ subindo muito durante a pandemia de covid-19. Com isso, outros índices acabam ficando mais estáveis e menos voláteis”, pondera.

Segundo Rassi, em momentos de mercado em que a moeda norte-americana ou os preços de atacado sobem muito, é natural que o IGP-M acompanhe o movimento de alta. Foi o que se viu nos primeiros anos de pandemia.

“Teve um movimento para tirar o IGP-M como indexador de vários contratos, sendo os principais o de aluguéis e de carteira direta. Esse é usado quando o cliente financia imóveis diretamente com a incorporadora”, diz.

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No entanto, ele acrescenta que vê essa correlação entre o indicador e renda “como uma atrocidade”, já que o IGP-M não tem nada a ver com os salários. Além disso, o indicador não estar atrelado a uma melhora da economia do país.

“É um índice dolarizado. Hoje estamos em um movimento contrário. O IGP-M está em queda acompanhando a queda do dólar”, destaca o executivo da Cy.Capital.

Entenda o que é o IGP-M

O IGP-M é calculado a partir da variação de preços de bens e serviços, além de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e na construção civil.

Sendo assim, a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e da construção civil (INCC) forma o resultado do indicador. No entanto, o cálculo do IPA tem peso de 60% no IGP-M, enquanto o IPC tem 30% e o peso do INCC é de apenas 10%.

Em abril, o IPA registrou queda de 1,45% ante março. Em contrapartida, o IPC subiu 0,46%. Nesse grupo, destaque para o item aluguel residencial, que teve alta de 1,31% no mês passado, desacelerando-se da forte alta de 2,73% em março.

Apenas o grupo Habitação, do qual o item aluguel faz parte, avançou 0,62% no período. Por sua vez, o INCC avançou 0,23% em base mensal.

Bússola do mercado mostra alta

Por outro lado, o índice FipeZap escancara que o preço do aluguel de imóveis residenciais e comerciais parece não estar acumulando quedas em 2023.

O indicador mostra que o valor médio pago por locatários de casas e apartamentos avançou 1,68% em abril, ante +1,75% em março. O resultado ficou acima da inflação medida pelo IPCA, de +0,61%, e do próprio IGP-M.

Com isso, no acumulado em 12 meses até o mês passado, o preço médio do aluguel residencial apurado pelo FipeZap avança 17%. Entretanto, o IPCA tem ganhos moderados de 4,18% , enquanto o IGP-M acumula queda de 2,17%.

Além disso, a locação de imóveis comerciais também exibe alta nos valores. O FipeZap mostra que o preço do aluguel de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados subiu 0,48% abril, ante alta de 0,37% um mês antes.

Contudo, o indicador tem alta de 1,43% no acumulado de 2023, abaixo do IPCA (+2,42%). Porém, acima do IGP-M (-0,75%, como citado anteriormente). Já nos últimos 12 meses, o aluguel avançou 4,91%, ganhando do IPCA e do indicador da FGV.