Iguatemi (IGTI11) fez um bom negócio? XP e Ágora estão de olho nos próximos passos; hora de comprar?
A Iguatemi (IGTI11) anunciou na, noite de segunda-feira (08), acordo para adquirir uma participação minoritária de 16,6% do Shopping Rio Sul, localizado no Rio de Janeiro. As ações da companhia sobem no pregão desta terça-feira (09), tendo superado 1% pela manhã. Por volta de 12h20, avançavam 0,78%, a R$ 21,87.
O investimento na operação será de cerca de R$ 360 milhões, segundo o fato relevante, sendo 70% do valor à vista e o restante em duas iguais parcelas anuais corrigidas a CDI, o que representa um cap rate de entrada de 7,7% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2024.
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Na avaliação da XP Investimentos, a transação foi positiva, tendo em vista um cap rate relativamente comparável às recentes vendas de shopping centers de nível inferior da Iguatemi, apesar do impacto relevante do Rio Sul no portfólio.
Além disso, os analistas ponderam que a aquisição representa o retorno da Iguatemi ao Rio de Janeiro em uma forma melhor do que sua exposição anterior e deve abrir espaço para remodelar o portfólio do Rio Sul em direção a um mix de alto padrão.
Ainda, destacam que o acordo fortalece o relacionamento entre a Brookfield e a Iguatemi, o que poderia facilitar as negociações em uma potencial transação no Pátio Higienópolis.
“No entanto, acreditamos que o desembolso significativo de caixa pelo BBIG FII na transação do Shopping Rio Sul (~R$790 milhões) deve reduzir a capacidade de alocação de capital do fundo, o que poderia gerar a necessidade de novas ofertas pelo fundo”, avaliam.
A XP mantém a Iguatemi como a principal escolha no segmento de shoppings com um preço-alvo de R$32,5/unit para 2024.
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Analistas olham os próximos passos da Iguatemi
Na avaliação da Ágora Investimentos, o anúncio foi inesperado, mas não deve causar reações relevantes nas ações da companhia. Os analistas apontam que provavelmente desencadeará discussões importantes sobre os próximos passos dela no mercado.
“Em geral, vemos muitos aspectos positivos no negócio, já que o Shopping Rio Sul é um ativo premium na cidade do Rio de Janeiro e a Iguatemi conseguiu estruturar o negócio de uma forma que mitiga significativamente o risco de diluição do resultado”, avaliam.
Eles destacam que a companhia combinou:
- (i) um cheque relativamente pequeno (apenas 5,5% do seu valor de mercado), com impacto limitado sobre a alavancagem (acréscimo de 0,3x na relação Dívida Líquida/EBITDA, ou menos da metade, se contabilizarmos a recente venda de participações em São Carlos e Alphaville);
- (ii) novas taxas de administração de 100% do resultado do Rio Sul;
- (iii) financiamento dos vendedores por 2 anos de 30% do cheque, melhorando a TIR (Taxa Interna de Retorno) esperada; e
- (iv) uma mensagem otimista sobre fluxos de receitas adicionais, ajudados pela parceria com BBIG11.
Olhando para o futuro, os analistas veem a conclusão do negócio provavelmente desencadeando discussões no mercado sobre a potencial venda dos ativos restantes do portfólio da Brookfield — Pátio Higienópolis e Pátio Paulista, em São Paulo –, que estimam que possam valer quase R$ 2,3 bilhões.
“A Iguatemi é percebida como uma candidata natural para participar das negociações, principalmente por causa de sua participação de 12% e direito de preferência no shopping Pátio Higienópolis, e a resistência do mercado para que a Iguatemi assine um grande cheque vem da percepção de que pode haver melhores alternativas de alocação de capital (por exemplo, recompras de ações ao cap rate atual das ações de 12,5% e TIR real de 10,5%)”.