Iguatemi (IGTI11) fecha acordo para compra do Pátio Paulista e Higinópolis; seria um bom negócio?
O Iguatemi (IGTI11) assinou um acordo de exclusividade para ficar com a fatia da Brookfield nos shoppings centers Pátio Paulista e Higienópolis. O valor estimado das participações da canadense nos empreendimentos é um montante de R$ 3 bilhões.
A informação, apurada pelo Pipeline, site de negócios do Valor Econômico, traz ainda que o acordo prevê que o Iguatemi terá 30 dias para realizar uma oferta vinculante pelos ativos.
Vale lembrar que a empresa de shopping centers já tem uma fatia 11,5% do Pátio Higienópolis, além de ser acionista em 25,7% do fundo SHPH11, da Rio Bravo. O Iguatemi também é o administrador do shopping.
De acordo com as fontes consultadas, o acordo de exclusividade foi feito após a companhia apresentar a melhor proposta, o que implica em um cap rate de 7% para o Pátio Paulista e 6,7% para Higienóplis. Estavam de olho nessas fatias também a Allos, Syn e um investidor pessoa física.
A Brookfield chegou a contratar, segundo informações anteriores, os bancos de investimento Bradesco BBI e BTG Pactual para realizar as vendas. No entanto, ambos disseram não comentar a respeito.
O que o mercado achou do acordo até agora?
O Itaú BBA e a XP Investimentos avaliaram que a notícia poderá ter um impacto negativo nos mercados, uma vez que as taxas de capitalização implícitas na transação estão consideravelmente abaixo da taxa de capitalização atual implícita nas ações.
Além disso, os analistas do BBA ressaltam que o tamanho da transação é muito maior do que a dívida líquida da empresa que está na casa do R$ 1,7 bilhão no segundo trimestre de 2024, o que aumentaria a alavancagem.
O ponto de atenção da XP é a inclusão do Pátio Paulista na negociação, já que o Iguatemi possui uma parcela do Higienópolis e esta aquisição estaria alinhada à estratégia da empresa.
“Embora esperado, os cap rates parecem exigentes em comparação com o cap rate de negociação do IGTI que é de 15,3% para 2025. No entanto, potenciais mudanças na gestão do Pátio Paulista podem gerar cap rates mais atraentes no futuro”, avalia a equipe. “Dado o elevado valor da transação, o Iguatemi pode precisar fazer parcerias com fundos de investimento imobiliário (FIIs) para manter seu investimento gerenciável, mas as condições macroeconômicas para a realização de captações significativas por esses fundos permanecem incertas”.
Logo na abertura do mercado, às 10h, as ações da companhia começaram o dia com recuo. Próximo às 11h30 os papéis se recuperavam, mas ainda estavam no negativo.
O BBA, no entanto, destaca que algumas variáveis que podem mudar a percepção do negócio mais para frente, quando o mercado puder ter mais detalhes, como:
- A taxa de administração que o IGTI poderá cobrar caso se torne o administrador do Pátio Paulista
Paulista; - Se os demais acionistas dos dois shopping centers exercerão seu direito de preferência
de preferência; - Se a Iguatemi trará parceiros para fazer um lance conjunto (BB Asset, por exemplo);
- Outras condições relacionadas à alavancagem e melhorias no ativo que poderiam aumentar a TIR do negócio e do cap rate.