Gerente do RCRB11 revela estratégia adotada para reduzir a vacância do portfólio de 34% para 1%; confira

O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) conseguiu reduzir a taxa de vacância dos imóveis do portfólio de 34,4% para 1,4%, conseguindo ocupar por completo seu principal ativo, o Bravo! Paulista, em 30 meses.

A conquista veio após a gestora do fundo, a Rio Bravo Investimentos, que possui mais de R$ 13,3 bilhões sob gestão, implementar uma nova estratégia de contrato chamada Plug-and-Play.

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Em 2022, quando finalizaram a reforma integral do ativo na paulista, que precisou retirar todos os locatários do prédio e zerar a receita dele, a equipe do RCRB11 se viu com o desafio de ocupar 100% do prédio reformado, além de diminuir a vacância do resto do seu portfólio. Foi aí que perceberam que havia uma oportunidade na mesa.

“Após o retrofit do Bravo! ficar pronto, a gente descobriu que tinha muita demanda na rua de empresas buscando novas áreas, porém as empresas estavam buscando áreas prontas”, diz a gerente comercial de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, Carolina Mori.

Mori explica que o modelo Plug-and-Play é basicamente oferecer um escritório pronto, mobiliado, para a empresa apenas entrar, facilitando todo o processo logístico e de obras para o contratante. A executiva conta também que a demanda por modelos de contrato assim aumentou justamente após a pandemia, quando muitas empresas ainda estavam tentando entender como seria o modelo de trabalho dali em diante, além de muitas terem se desfeito de seus escritórios e mobiliários.

Para dar andamento com este novo modelo de contrato, o fundo conta também com a pareceria da CH3 Construtora e Incorporadora, que auxilia no projeto de cada empresa. O locatário neste modelo consegue o melhor dos dois mundos: uma empresa totalmente pronta, atendendo às necessidades que ele deseja, sem o estresse que essa dinâmica demanda.

“A gente fecha a condição comercial com o interessado, aprova financeiramente e no compliance e aí aciona a CH3 porque a gente já começa a fazer um layout para a empresa conforme a necessidade. A gente tem um limite financeiro para a obra, que já vai na condição comercial”, explica a head comercial.

Por ser um alto investimento do próprio fundo, Mori conta que um contrato com “clausulas fortes” é essencial neste modelo, o que garante a eles uma maior estabilidade e segurança nas locações. Além disso, a equipe realiza uma análise de crédito rigorosa para que desta forma possam se assegurar da capacidade financeira de cada inquilino, já que este tipo de imóvel o aluguel chega a ser um pouco mais caro.

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“Nós investimos para que o cliente fique pelo menos os cinco anos de contrato. Então, se ele rescindir antecipadamente no meio do caminho, ele vai ter que me devolver a carência, vai ter que me devolver o desconto que concedi e o custo de obra também. Essas são clausulas. Se ele sair, tem ele tem que entregar o imóvel com toda a infraestrutura que deixei para ele”, especifica a executiva.

Hoje, cerca de 70% das 30 novas locações realizadas pela prospecção ativa da gestão fazem parte do sistema plug-and-play.

RCRB11 prometeu e cumpriu?

No relatório gerencial de outubro de 2022, quando o portfólio do fundo estava com uma taxa de 26,3% de vacância, o fundo chegou projetar para os seus cotistas que, em abril de 2024, a taxa estaria em 4,4%. Em março, Mori conta que o RCRB11 já estava em 3,8%, atingindo o prometido.

“A gente passou muitos e muitos meses respondendo para analista, para cotista institucional, em webcast sobre isso e escutando que ‘vocês não vão conseguir’. A gente falava ‘vai ter que dar'”, brinca.

Com isso, a equipe da Rio Bravo Investimentos se diz bastante contente com o resultado que alcançaram até o momento. O valor da cota em abril de 2023 estava próximo aos R$ 107, hoje é possível encontrá-la em R$ 140, tendo chegado a uma cota máxima de R$ 160 no ano.

No último relatório gerencial, de junho de 2024, o fundo informou que gerou R$ 3,8 milhões em receitas, ou R$ 1,03 por cota, perfazendo o resultado de R$ 3,066 milhões, equivalente a R$ 0,83/cota. O rendimento anunciado e pago dentro do mês foi de R$ 0,93/cota, representando uma distribuição de 112% do resultado gerado no mês e um dividend yield anualizado de 7,61%.

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A gestão ainda informou no relatório que está em contato com a WeWork a fim de obter um prazo para o pagamento do valor em atraso. E em paralelo, discutindo com os demais proprietários as possíveis estratégias caso o pagamento não seja realizado.

Mesmo com esse atraso, na segunda-feira (15), o FII aumentou a distribuição de dividendos e pagou R$ 0,99 aos seus cotistas, tendo a data referencia no dia 7 de junho.

E agora, RCRB11?

Para o segundo semestre, a gestão informa que passará a divulgar o guidance de distribuição de maneira escalonada e que projeta que ela parta do range inferior de R$ 0,99 no começo do semestre e aumente gradativamente até o range superior de R$ 1,05 ao final do semestre.

Mori avalia que nos próximos meses a equipe consiga caminhar para zerar a vacância do portfólio e comece a realizar uma reciclagem de ativos com compra e venda de prédios em regiões estratégicas para eles, em São Paulo.