Fundos imobiliários têm ‘janela rara’ de oportunidade, segundo gestor da Kinea
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão passando por uma crise desde o final do ano passado, quando a taxa Selic começou a subir. No entanto, a queda tem se tornado excessiva com o passar dos meses, o que revela uma “janela rara de oportunidade”, segundo Flávio Cagno, sócio e gestor de fundos imobiliários de CRI e Agro da Kinea.
Na avaliação do profissional, atualmente as cotações estão estressadas, ou seja, os preços dos ativos estão sob forte pressão do cenário econômico, mas essa tensão não é vista nos fundamentos dos ativos que continuam fortes.
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Um exemplo citado são os fundos imobiliário de tijolo, que investem em imóveis físicos como lajes corporativas e galpões logísticas, que continuam a entregar bons resultados mesmo com as taxas de juros mais altas.
Na mesma toada, as taxas mais altas, em tese, favorecem fundos de investimento imobiliário de recebíveis, ou de papel, atrelados ao CDI. No entanto, assim como os de tijolos, as cotas dos FIIs seguem negociadas abaixo do valor patrimonial na bolsa.
Segundo o gestor da Kinea, a incerteza econômica leva investidores a preferirem ativos livres de risco, como os títulos públicos, que oferecem retornos elevados e sem exposição.
“É uma crise de preços muito mais do que uma crise de fundamentos. Então, acredito que seja natural que haja esses processos. É duro quando nós passamos por uma onda ruim, que é o momento atual, mas seguimos muito construtivos para o setor”, afirmou o gestor em entrevista ao Money Minds, programa do Money Times no YouTube.
Em toda trajetória dos FIIs, Cagno avalia que esta é, provavelmente, a segunda vez que os ativos estão avaliados com altos descontos. A primeira teria sido entre 2009 e 2013, momento em que o Brasil passou por uma crise aguda e a indústria parou de crescer. Apenas a partir de 2016 e 2017, com a recuperação econômica e avanços estruturais, o segmento voltou a ganhar fôlego, retomando sua trajetória de expansão.
“O mercado [de FIIs] não vai crescer numa linha reta eternamente e acompanha um pouco o movimento do país. Então, na medida em que a situação política monetária, política fiscal e política em geral do país desce, traz sinais de maior tranquilidade”, disse.
Até quando esse cenário pode se manter assim?
A preocupação com a incerteza fiscal no Brasil tem mantidos a política monetária restritiva e pressiona o mercado de fundos imobiliários. Para o gestor da Kinea, enquanto não houver um compromisso claro do governo com a responsabilidade fiscal, o Banco Central deve seguir firme, sem descartar novos aumentos na taxa de juros.
“A sinalização tem sido essa: enquanto não houver uma contrapartida de seriedade fiscal, a política monetária vai continuar muito dura”, afirmou. Ele destacou que, apesar de juros elevados beneficiarem alguns FIIs, o atual patamar já ultrapassou o nível considerado positivo para o setor, tornando o ambiente mais desafiador para gestores e investidores.
Na avaliação do especialista, a falta de um direcionamento claro por parte do governo sobre o equilíbrio das contas públicas impede previsões otimistas sobre uma possível queda dos juros. Ele ressalta que essa incerteza não é apenas uma preocupação do mercado financeiro, mas um risco estrutural para a economia do país.
