Fundos imobiliários: o que pode afetar a distribuição de dividendos?
Um caso real e recente: a gestora e a administradora de um fundo imobiliário soltaram um comunicado aos investidores sobre a inadimplência de dois locatários.
A nota informava que os aluguéis dos dois imóveis representavam cerca de 85% da receita imobiliária a ser recebida no mês pelo fundo e que seriam tomadas todas as medidas necessárias para a preservação dos direitos e interesses dos cotistas, ou seja, para a regularização da situação.
Em uma outra situação atual, um fundo informou a redução de R$ 0,30 por cota na rentabilidade do fundo. O motivo: um locatário rescindiu o contrato de aluguel de um galpão que representava quase 12% da área total em carteira. Essa área desocupada somada à taxa de disponibilidade de 19% que já existia totalizou uma vacância de mais de 31%.
No país, o número de investidores em fundos imobiliários tem batido recorde atrás de recorde. O atual cenário de taxa Selic mais baixa impulsiona o segmento e também atrai muitos novatos. Mas, é preciso prestar muita atenção aos riscos!
Ao investir em FIIs com foco em renda, é essencial checar quem são os inquilinos e monitorar a regularidade dos pagamentos de aluguéis.
Esses tipos de fundos costumam ser segmentados em residenciais, lajes corporativas, shopping centers, hotéis, hospitais, instituições de ensino, galpões logísticos e industriais, entre outros, e pela regra, são obrigados a distribuir 95% do lucro aos cotistas.
Os fundos imobiliários são boas alternativas para a diversificação das carteiras de investimentos, mas é preciso estar consciente sobre os fatores de risco que podem afetar a distribuição de dividendos. Fique atento aos seguintes pontos:
Inadimplência
Este é o risco de os locatários atrasarem ou não pagarem os aluguéis dos imóveis que compõem a carteira do fundo. Atrasos ou a falta de pagamento impactam negativamente a distribuição de dividendos e na rentabilidade do investimento.
Vacância
Este é o risco dos imóveis ou espaços permaneceram desocupados, sem inquilinos. Em maior ou menor grau, a vacância costuma ocorrer por uma série de fatores, como economia fraca, degradação do bairro ou região, mudanças urbanísticas, deterioração dos imóveis ou aumento da oferta de empreendimentos com o mesmo perfil em uma determinada localidade.
Concentração
Se um FII tiver na sua carteira apenas um ou poucos imóveis e também locatários, o risco é maior, pois em situações de inadimplência ou vacância o efeito negativo se amplifica.
Por exemplo, no caso de um fundo que conta com um único edifício alugado para um banco, se o contrato de locação for cancelado, não haverá ganhos até que surja um novo inquilino. Portanto, é necessário analisar o mercado e a atratividade dos imóveis.
Além disso, os investidores precisam ter sempre em mente que as cotas dos fundos imobiliários que são negociados na B3 e estão sujeitas às oscilações do mercado.
Outro ponto importante a ser observado nos investimentos em FIIs é a liquidez, a capacidade de converter as cotas em dinheiro, ou seja, a facilidade de vendê-las, o que não deixa de ser uma métrica de risco porque é o tempo que se leva para fazer movimentações.