Fundos imobiliários: Investidor pode aproveitar setor que está uma ‘pechincha’ em 2022

Os fundos imobiliários (FIIs), assim como diversos outros investimentos em renda variável, foram bastante penalizados em 2021.

A pandemia do coronavírus, somada aos ruídos políticos no cenário local e ao aumento da taxa de juros, fez com que o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 (B3SA3) terminasse o ano com desvalorização de mais de 2%.

Apesar dos desafios esperados para 2022, analistas do Inter Research destacam as oportunidades de longo prazo que surgiram no setor imobiliário, já que muitas cotas estão baratas.

“Vemos uma oportunidade de investimento no setor, com visão de longo prazo, considerando a qualidade dos FIIs e preços exageradamente abaixo do valor patrimonial”, comenta a instituição, em relatório.

O que esperar de cada segmento?

• Logística

Os fundos imobiliários logísticos foram uma exceção em 2021. Impulsionados pelo crescimento do e-commerce no Brasil em razão das restrições impostas ao longo dos últimos dois anos, os ativos do segmento mostraram certa resiliência na crise.

Com o aumento da demanda, o setor logístico precisou aprimorar suas operações. Novos galpões surgiram e padrões de exigência foram elevados, gerando, segundo o Inter, um aumento de preço em ativos de qualidade e maior procura por imóveis construídos sob medida.

Aproveitando o mercado aquecido, os fundos imobiliários estão desenvolvendo seus portfólios, adquirindo novos espaços para aumentar a ABL (área bruta locável) e gerando novas receitas.

• Shoppings

FIIs ligados a shoppings têm grandes oportunidades de valorização, de acordo com o Inter. Analistas destacam que, antes da pandemia, os ativos negociavam entre 15-30% acima do seu valor patrimonial, enquanto negociam atualmente com uma média de 10% de desconto.

Com a flexibilização das restrições e o avanço da vacinação, os shoppings voltaram a funcionar, trazendo boas perspectivas de retomada.

• Escritórios

A pandemia trouxe novas tendências na área corporativa. Com a propagação do coronavírus, empresas começaram a adotar o home office, o que contribuiu para o aumento de vacância e inadimplência no segmento de escritórios.

Assim como os shoppings, os escritórios voltaram a funcionar após a flexibilização das normas restritivas, embora o modelo de trabalho híbrido tenha se tornado uma realidade para as empresas.

No entanto, o Inter espera uma retomada do ciclo de alta no mercado corporativo em 2022, dado o aumento gradativo da demanda e a elevação dos padrões de exigência por qualidade.

• Recebíveis

Os fundos imobiliários de papel atraem os investidores em momentos de maior turbulência. O Inter destaca que os fundos imobiliários de papel são uma boa alternativa para diversificar a carteira e mitigar os riscos da crise.

“Esse setor de FIIs investe em ativos de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), entre outros, e por isso esse tipo de fundo costuma possuir uma maior previsibilidade de resultados”, explica.

Em um momento de alta de juros, as dívidas são corrigidas de acordo com os indexadores, o que torna os títulos mais rentáveis. A correção é repassada aos investidores em forma de dividendos.

“A média de distribuição da classe está em 11% ao ano, superior à média de 9% ao ano do Ifix, e quase o dobro da média dos FIIs de tijolo”, comenta o Inter.

• Fundos de fundos

Os fundos de fundos (FOFs) são bastante prejudicados pelas quedas do mercado. No entanto, o Inter chama atenção para os “patamares muito descontados” do segmento, uma vez que os fundos são negociados em média entre 70-80% do valor patrimonial.

“Certamente, com uma valorização do mercado, os FOFs serão fortemente beneficiados e podem retomar ao seu movimento pré-pandemia”, afirmam os analistas.

Recomendações para 2022

Assim como o Inter, a Toro Investimentos defende que muitos ativos estão com preços interessantes após as sucessivas quedas no mercado.

“Além de serem ótimos ativos em termos de patrimônio, ocupação e dividend yield (rendimento do dividendo), nossos analistas avaliam que boa parte dos FIIs estão sendo negociados com desconto na bolsa”, diz a corretora.

Considerando as tendências de cada segmento e as perspectivas de retomada econômica para o Brasil, a Toro compartilhou algumas de suas recomendações no setor para 2022. Confira:

• Bresco Logística

O fundo Bresco Logística (BRCO11), além de ter um portfólio de qualidade e uma gestão experiente, aproveita o bom momento do setor de logística, tornando-o, segundo a Toro, uma boa opção de investimento para o longo prazo.

• VBI CRI

Classificado como high grade, o VBI CRI (CVBI11) é um fundo de papel com portfólio de crédito pulverizado e boas taxas. Na avaliação da Toro, o FII pode dar continuidade à boa distribuição de dividendos ao longo de 2022.

• CSHG Real Estate

A Toro parte do princípio de que o setor de lajes corporativas vai melhorar em 2022, e por isso tem recomendação em CSHG Real Estate (HGRE11). O fundo fez algumas mudanças em seu portfólio e está preparado uma possível retomada. De acordo com a corretora, já é possível observar a parte comercial reportando melhoras.

• Malls Brasil Plural

Os claros sinais de recuperação dos shoppings permitiu que a Toro ganhasse mais confiança para indicar um ativo do segmento. Entre os fundos da categoria, a corretora diz que o Malls Brasil Plural (MALL11) está entre os que conseguiram mostrar resiliência durante a pandemia, “com um portfólio diversificado regionalmente e com ativos de qualidade”.

• RBR Alpha Fundo de Fundos

Representando o segmento de FOFs, o RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11) é uma alternativa para diversificação de portfólio. A Toro destaca que, comprando uma única cota do ativo, o investidor se expõe a mais de 30 FIIs e ativos financeiros com alocação estratégica.

O time de análise da Toro acredita que o fundo entregará bom retorno nos próximos meses.

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