Fundos imobiliários: investidor deve buscar seletividade

Por Raul Grego, analista da Eleven Financial Research

Existem algumas palavras que devem fazer parte do dia a dia do investidor de fundos imobiliários. Atenção, seletividade, responsabilidade e firmeza são apenas alguns dos valores que guiam o processo de construção de patrimônio.

Nesta semana, eu vou usar um desses conceitos para comentar uma notícia que teve impacto direto na B3 e no Mercado de Fundos Imobiliários. Você provavelmente leu nos jornais sobre a suspensão da negociação de cotas do Fundo Imobiliário Mérito, anunciada pela CVM na última quarta-feira (18).

Infelizmente, o fato tem efeito negativo no mercado. Um dos impactos recaem diretamente sobre o investidor, que pode ter dúvidas em relação a outros fundos imobiliários, esses sim pagadores de bons rendimentos.

Nesse caso, a seletividade deve ser utilizada. O investidor precisa entender bem o portfólio do fundo imobiliário no qual pretende aplicar. Estudar todos os detalhes de um fundo, destrinchando cada variável e traçando panoramas para o investidor, é o trabalho que desenvolvemos aqui na Eleven. Em nossa visão, o driver para um fundo imobiliário é a qualidade de gestão e sua reputação, a localização dos imóveis e os atributos dos empreendimentos e contratos. Logo abaixo, nos fatos mais relevantes da semana, eu comento mais sobre a suspensão do Fundo Mérito.

Apetite por novos produtos

A última semana também teve boas notícias para o mercado. Uma delas foi a chegada de um fundo imobiliário destinado a apenas 50 investidores. O fundo será composto por unidades de estoque acabado da Direcional. Para o setor, o reflexo é bem positivo, pois mostra que há apetite por novos produtos e espaço para um segmento que ainda é pouco negociado na B3.

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O fundo terá poucos cotistas no início e um tamanho de R$ 210 milhões. No entanto, devido a taxa de juros ainda baixa, essa classe de ativos continua a crescer e o mercado pode voltar a oferecer novos fundos imobiliários, trazendo ainda mais opções para os investidores.

Investir em um fundo imobiliário é mais eficiente do que comprar diretamente um imóvel. Existem ainda outras vantagens como a possibilidade de diversificação do portfólio, o acesso a grandes empreendimentos com liquidez, entre outras. Por isso, acreditamos que este é um mercado que pode crescer de maneira expressiva.

Confira agora os destaques para os FIIs entre os dias 16/07 e 20/07:

MFII: O fundo publicou, na última terça-feira (17), ata da AGE onde foi aprovada a uniformização da taxa de ingresso devida pelos investidores que vierem a adquirir Cotas da 5ª Emissão para um percentual fixo de 20% sobre o preço de subscrição. No dia seguinte, a gestora Planner Corretora comunicou, através de fato relevante ao mercado, a suspensão na negociação das cotas do fundo na B3, conforme determinado pela CVM na mesma data. O comunicado da CVM aponta que há indícios de que o fundo vem atuando de maneira irregular no mercado. Em nossa visão, por ser um fundo imobiliário de desenvolvimento e por haver diversos riscos nas vendas, a relação entre risco-retorno fica desbalanceada e os rendimentos devem ser inconstantes. Estive reunido com o gestor para entender seu modelo de negócio e o motivo dos rendimentos tão acima do mercado e recorrentes, mas não ficamos confortáveis em recomendar em nenhum momento. A taxa dita como ingresso sustenta a distribuição de rendimentos acima do mercado, sendo uma prática insustentável, já que a cada emissão de cotas há mais a necessidade de distribuir cada vez mais. Acreditamos que essa atitude afeta a indústria de fundos imobiliários, pois pode colocar o investidor em dúvida na sua tomada de decisão. Por outro lado, amadurece, já que o mercado ainda é pequeno no Brasil.

CXTL: Fundo de galpões logísticos sob administração da Caixa Econômica Federal, comunicou, na última segunda-feira (16), por meio de fato relevante ao mercado, a necessidade de reformas e recomposição do sistema elétrico do imóvel de Itapevi, a fim de propiciar a entrada e início da operação do locatário. Ainda no documento, foi informado que a empresa Axion Construções Ltda foi a escolhida para a prestação dos serviços de engenharia, no valor de aproximadamente R$ 1 milhão. As demais obras tiveram início no dia 10 de julho, e todo o processo tem conclusão prevista para outubro deste ano.

TBOF: O fundo do segmento de lajes corporativas sob gestão do BTG Pactual informou, nesta quinta-feira (19), por meio de fato relevante ao mercado, o recebimento de aproximadamente R$ 800 mil da prefeitura da cidade de São Paulo, referente a créditos do IPTU do imóvel Edifício Tower Bridge Corporate, localizado na Zona Sul da capital paulista. Com este recebimento, os rendimentos apresentam melhora em cerca de 40%, e, segundo a gestora, devem ser distribuídos aos cotistas ao longo do segundo semestre de 2018.

Esta edição fica por aqui!