Fundos imobiliários: Índice renova máxima histórica; o que esperar para 2024?

Levou praticamente quatro anos para o índice de fundos imobiliários (Ifix) da B3 chegar novamente ao patamar de 3.253 pontos e renovar a máxima histórica.

O Ifix chegou a esse patamar na tarde desta sexta-feira (22) em pregão que fecha a última semana cheia de 2023 e ainda com volume de negócios expressivo.

Operando no maior patamar da história, é verdade que as classes de ativos domésticos passam pelo movimento conhecido como “rali de fim de ano”, que beneficia também os FIIs. Contudo, analistas vislumbram um 2024 promissor para a classe de ativos.

O que esperar dos fundos imobiliários em 2024?

A Warren Investimentos está otimista em relação ao segmento.

Segundo o especialista em fundos imobiliários da casa, Bruno Viveiros, o retorno deve ser interessante porque deveremos observar uma taxa menor de desconto sobre o fluxo de caixa. O que poderá causar, na prática, uma valorização na cota dos fundos.

“Com a valorização de cotas, os FIIs podem atingir uma relação de P/VP [preço/valor patrimonial] mais atrativa para aquecer os segmentos e provocar novas emissões de cotas para o investidor”, diz.

Sobre os segmentos de fundos, Viveiros acredita que lajes corporativas seja destaque em 2024. Enquanto a equipe da Guide Investimentos vê o segmento ainda com um pouco de taxa de vacância que pode ser absorvida e contribuir para melhorar os resultados dos fundos do segmento.

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“Entretanto, vale destacar que a melhora na ocupação também contribui para elevar os reajustes dos imóveis“, dizem os analistas da casa. Por sua vez, o Santander acredita que a recuperação dos FIIs do setor acelere no próximo ano.

Por outro lado, a Warren observa que alguns fundo de fundos (FoFs), as classes de shopping, renda urbana e fundos de papel atrelados ao índice de inflação (IPCA) também devem ser beneficiados por mais quedas da taxa básica de juros (Selic) no ano que vem.

O presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, declarou que vê pelo menos mais duas reduções da Selic no começo de 2024, sendo de 0,50 ponto percentual (p.p.) cada uma. Em linha com os quatro cortes anteriores.

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Rendimento de FIIs de papel pode ser afetado por queda da Selic

Em relação aos FIIs de papel, a Guide reforça que devem se beneficiar pela queda da Selic visto que a precificação dos ativos muda com as mudanças nas taxas.

“As carteiras dos fundos imobiliários de papel atualmente rendem ao redor de IPCA+7%. Se nosso cenário estiver correto, vamos continuar vendo as taxas de juros caírem, o que seria positivo para ativos pré-fixados. Sendo assim, acreditamos que há espaço para valorização da classe como um todo”, destaca a equipe da Guide.

Contudo, o Santander ressalta que, dependendo do perfil da carteira, a distribuição de rendimentos por fundos de papel pode passar por uma redução gradual, acompanhando o movimento da Selic.

No entanto, o banco espanhol vê que a continuidade do ciclo de queda de juros e o potencial recuo das curvas de juros tendem a favorecer a demanda por fundos imobiliários.

E os outros fundos imobiliários?

Voltando aos fundos de tijolo, os analistas do Santander reforçam que eles procuram capturar a renda de aluguéis de imóveis. Diante disso, os segmentos de shoppings e renda urbana devem manter uma tendência de crescimento em 2024.

Já galpões logísticos, um dos destaques de 2023, seguem com a taxa de vacância reduzida em ativos localizados próximos aos grandes centros urbanos.