Fundos imobiliários (FIIs) X Imóveis para investir: Quando os FIIs são mais vantajosos?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma alternativa para quem pretende investir no setor imobiliário, mas não tem recursos suficientes para dar entrada em uma propriedade ou busca uma opção com mais liquidez e diluição de riscos.

Com isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, esse instrumento financeiro oferece remuneração periódica, por meio do pagamento de dividendos, além da possibilidade de valorização das cotas na B3.

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O mercado espera que o segmento cresça com a expansão da economia e a redução dos juros, que resulta na diminuição da rentabilidade oferecida pela renda fixa. A diminuição das incertezas da economia desde a aprovação do arcabouço fiscal também contribui para a melhora das perspectivas.

Assim como o aluguel dos imóveis para os proprietários, os fundos imobiliários proporcionam aos detentores de cotas receita mensal atrelada à locação de ativos. Possuem carteira diversificada, ressalta Arthur Moraes, sócio do Clube FII, atrelada a imóveis e inquilinos de qualidade, além de gestão profissional.

“Em caso de necessidade de recursos, o cotista pode fazer uma venda parcial, sem precisar se desfazer do imóvel inteiro”, compara o sócio do Clube FII. O investimento mínimo é da ordem de R$ 10, e a isenção de IR ocorre desde que a pessoa não tenha mais de 10% das cotas de um fundo.

Fundos imobiliários (FIIs): Rentabilidade e perspectivas

No ano passado, o Ifix – índice de referência dos fundos imobiliários – registrou alta de 15,5% e, em janeiro, elevação de 0,67%. Dos 4,9 milhões de investidores em renda variável no Brasil, 51% têm recursos em FIIs, de acordo com Moraes.

“Em 2024, os FIIs vão se valorizar bastante devido à queda da taxa de juros”, diz Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI.

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Para o executivo, é mais provável que parte das pessoas físicas interessadas no instrumento financeiro opte por fazer aportes daqui a um ano, com a Selic menor, mas as cotas estarão mais caras.

O mais adequado, segundo Greve, é que investidores já direcionem parte dos recursos da renda fixa para fundos imobiliários, buscando ganhos de longo prazo. “Está precificado que a Selic estará inferior a 10% até o fim de 2024”, afirma.

Mais do que com a queda da taxa básica de juros, as cotas dos FIIs tendem a ser impulsionadas quando houver redução dos rendimentos dos títulos do Tesouro Nacional atrelados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – principais concorrentes dos fundos imobiliários –, de acordo com Moraes, do Clube FII. Vale então comprar cotas, segundo ele, e esperar a valorização.

“No momento, os FIIs não estão caros, pois a relação entre o preço das cotas e o valor patrimonial está bem próxima de um ou até um pouco abaixo”, diz Moraes.

Fundos Imobiliários (FIIs): Cuidados básicos para investir

Quem vai começar a investir em fundos imobiliários deve ficar atento a alguns pontos, como escolher produtos entre os recomendados por corretoras, bancos e casas independentes. “Para começar, é importante a pessoa estar assessorada ou, pelo menos, tomar as decisões com base em carteiras recomendadas”, diz o sócio do Clube FII.

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Outra orientação é avaliar os ativos em que o fundo está lastreado, evitando escolher um FII somente pela rentabilidade oferecida. “É o patrimônio que gera a renda e não o contrário”, ressalta Moraes.

Ricardo Raoul, diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, cita como cuidados para iniciar investimentos em FIIs conhecer o gestor e os ativos que compõem a carteira, além de analisar a alavancagem do fundo.

“O retorno é importante, lógico, mas aqueles que se limitam a olhar os ‘dividend yields’ [retorno de dividendos], ignorando todo o resto, podem estar cometendo um grande erro”, diz Raoul.

Entre os fundos imobiliários, há os vinculados a “tijolo” – ativos reais –, e a “papel” – recebíveis imobiliários. Juros menores resultam em aquecimento da economia, beneficiando fundos de tijolo. Já cenários monetários mais restritivos favorecem FIIs de papel, que passam a distribuir dividendos maiores ao repassar inflação e juros mais elevados.

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“Com a Selic alta, os FIIs de papel se valorizaram bastante”, afirma Greve, da HSI, acrescentando que o maior potencial de ganho, daqui para frente, está nos de tijolo. “Os descontados FIIs de lajes corporativas e shoppings centers configuram ótimas oportunidades de investimento”, completa Raoul, da Paladin.

Fundos imobiliários são atrelados à renda gerada por diversos segmentos imobiliários – escritórios comerciais, galpões, shopping centers, varejo de rua e residencial. “Shoppings estão em recuperação, e o varejo de rua tem crescido bastante ultimamente. Galpões continuam bastante demandados, mesmo que a maior expansão já tenha ocorrido. No caso de escritórios, a recuperação é mais lenta”, afirma Moraes, do Clube FII.

De acordo com o diretor da Paladin no Brasil, a médio prazo, os fundos imobiliários de escritórios têm “grande potencial de valorização”, considerando o atual desconto sobre valor patrimonial, superior a 20%, e o aumento da taxa de ocupação esperada para o segmento.

No Brasil, a profissionalização do segmento residencial para renda é recente – tradicionalmente, os aluguéis de residência são pulverizados nas mãos de pessoas físicas.

No entendimento de Moraes, do Clube FII, a valorização das cotas de FIIs residenciais ocorrerá à medida que os juros caírem de forma mais acentuada. Investidores que apostam nesses instrumentos têm perfil de longo prazo e foco “mais imobiliário do que financeiro”, segundo ele.

Para Raoul, da Paladin, os fundos imobiliários de papel ainda devem se manter atrativos, “por terem características defensivas, apresentando-se como boa opção para investidores que pensam no longo prazo”.

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