Fundos imobiliários: Emissão de cotas esquenta e volume dispara em 2023; veja 3 motivos

A temporada de emissões de cotas por fundos imobiliários segue aquecida e mais operações foram anunciadas nos últimos dias.

O anúncio mais recente veio do Riza Terrax (RZTR11), que pretende levantar, a princípio, R$ 750 milhões em sua terceira emissão de cotas.

Em comunicado, o FII diz que o preço de emissão das novas cotas será de R$ 99,65, considerando a taxa de distribuição primária.

Além dele, o JASC Renda Varejo (JASC11) quer captar, no mínimo, R$ 120 milhões, em oferta destinada a investidores qualificados.

Desta forma, neste mês, pelo menos dez fundos imobiliários anunciaram captações que somam R$ 3,0 bilhões.

Entre os FIIs, estão o VBI Prime Properties (PVBI11), Bluemacaw Logística (BLMG11) e o Vinci Shopping Centers (VISC11). O FII de shoppings anunciou uma das maiores ofertas, na qual pretende levantar R$ 700 milhões.

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Volume de emissões em 2023 salta

No ano até outubro, o volume de emissões de cotas soma R$ 20,8 bilhões, montante 40% acima do captado no mesmo período do ano anterior.

O levantamento realizado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) aponta que, no mês passado, os FIIs movimentaram o maior montante do ano, quase R$ 3,8 bilhões.

Em quantidade, o número de 2023 também está acima do reportado no ano anterior. Entre janeiro e outubro, foram 168 emissões de ofertas por fundos imobiliários, enquanto um ano antes foram 160 operações.

Setembro e outubro foram os meses deste ano com o maior número de emissões de cotas – 27 e 23, respectivamente.

Por que tantos fundos imobiliários estão emitindo cotas?

O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, avalia que as captações “esquentaram” em meio ao movimento de queda da taxa básica de juros (Selic), agora em 12,25%, além da perspectiva de valorização dos FIIs.

“Alguns fundos de tijolo estão negociando com prêmio em relação ao valor patrimonial. No caso de algumas gestoras, isso se justifica por estarem atrativas. Daí, aumentam o tamanho do portfólio e do fundo por meio de emissões”, diz.

Ele destaca que, nos últimos meses, as emissões têm sido também voltadas para incorporação de alguns fundos e até mesmo troca de cotas. “A gente vê alguns fundos menores e, eventualmente, até a gestão passiva sendo incorporados por fundos maiores”, acrescenta.

Outro fator que o analista chama a atenção é a “janela”. Segundo Araujo, em dezembro, terá uma onda de reavaliações patrimoniais dos fundos. Desta forma, no caso de FIIs com portfólios mais qualificados e de maior desempenho operacional, a tendência é valorização da cota patrimonial.

“Dado que hoje o preço das cotas está um pouco defasado, existe essa janela de tempo na qual os fundos imobiliários conseguem aproveitar antes que o valor patrimonial cresça e, consequentemente, a cota suba de preço”, explica.