4 Fundos imobiliários de shoppings que são ‘compra’, segundo o Itaú BBA

Os FIIs de shopping centers apresentaram uma valorização inferior ao principal índice de fundos imobiliários da bolsa, sendo um retorno médio de 0,7% do setor, contra 2,5% do Ifix. (Imagem: Unsplash/Christian Wiediger)

Os fundos imobiliários XPML11, HGBS11, VISC11 e HSML11 são os principais destaques nas recomendações de compra do Itaú BBA para o setor de shopping centers em 2024. Apesar do desempenho inferior ao Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), o banco aposta nesses ativos devido ao potencial de crescimento no longo prazo​.

Durante o ano de 2024, os FIIs de shopping centers apresentaram uma valorização inferior ao principal índice de fundos imobiliários da bolsa, sendo um retorno médio de 0,7% do setor, contra 2,5% do Ifix.

No entanto, apesar da baixa rentabilidade, esse segmento de ativos foi responsável por 23% das captações do mercado de FIIs, totalizando R$ 25,4 bilhões em novas emissões até julho de 2024.

“Avaliamos que a performance mais fraca do que o Ifix pode continuar principalmente devido à expectativa do início do ciclo de alta da Selic, culminando nos juros em patamar de dois dígitos por mais tempo”, apontam os analistas do BBA.

Vale lembrar que, nesta quarta-feira (18), o mercado recebe a decisão do Comitê de Política Monetária  (Copom) sobre as taxas de juros no Brasil. A expectativa é de que o Banco Centra anuncie uma alta na taxa Selic, que está atualmente em 10,50% ao ano. A maior parte dos analistas espera um aumento de 0,25 ponto nos juros na reunião da próxima quarta-feira (18).

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O banco destaca também os dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) que mostrou que o setor, em 2023, movimentou R$ 194,7 bilhões em vendas, superando o nível pré-pandemia com um crescimento de 1,5% em relação a 2022. O Brasil contava com 639 shoppings ao fim de 2023 e prevê inaugurar mais oito até o fim de 2024.

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No relatório, o time de especialistas analisou oito fundos imobiliários, com quatro recomendações de compra e quatro recomendações neutra. Sendo assim o XPML11, HGBS11, VISC11 e HSML11 como “compra” e BPML11, CPSH11, GZIT11 e MALL11 como “neutra”.

Por que ter XPML11, HGBS11, VISC11 e HSML11 na carteira?

• XP Malls (XPML11)

O fundo XP Malls (XPML11), segundo o Itaú BBA, se destaca no cenário dos fundos imobiliários de shopping centers com uma forte diversificação tanto geográfica quanto de ativos. O fundo combina liquidez elevada, com uma negociação média diária de R$ 14,79 milhões, e um atrativo dividend yield anualizado de 9,9%.

Entretanto, o fundo enfrenta riscos associados a fatores macroeconômicos, como inflação e juros altos, que podem impactar negativamente o consumo nos shoppings.

• Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

Já o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) oferece uma alta diversificação de ativos e administradoras, com uma presença marcante em São Paulo, que representa 87% da carteira do fundo. O fundo apresenta um dividend yield de 9,1% e uma vacância baixa de 5,6%.

No entanto, o HGBS11 enfrenta desafios como a vacância expressiva em alguns ativos, o que pode pressionar o indicador consolidado. Além disso, a alavancagem utilizada pelo fundo requer um monitoramento atento para garantir a saúde financeira e operacional.

• Vinci Shopping Centers (VISC11)

O Vinci Shopping Centers (VISC11) se destaca, segundo o banco, pela sua diversificação e solidez financeira. Com um portfólio que inclui 30 ativos distribuídos em 16 estados e geridos por 11 administradoras diferentes, o fundo possui uma posição de caixa forte, permitindo flexibilidade para aquisições e gestão de ativos. O dividend yield é de 9,1%.

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Por outro lado, o VISC11 enfrenta desvantagens apontadas pelos analistas como a posição minoritária na maioria dos ativos, o que pode limitar o controle estratégico do fundo. Além disso, a vacância entre os fundos do setor é a segunda maior, com 4,1%.

• HSI Malls (HSML11)

Enquanto isso, o HSI Malls (HSML11) oferece um controle significativo sobre a gestão dos ativos devido às participações majoritárias nos empreendimentos. O dividend yield anualizado é de 10,3%, e a taxa de ocupação confortável de 95,5% é um ponto positivo.

Entretanto, alguns ativos, como o Shopping Metrô Tucuruvi e o Shopping Paralela, enfrentam vacância elevada, o que impacta o portfólio global do fundo.