Fundos imobiliários de papel capotam em agosto; XP dá 4 razões para insistir neles

Agosto termina amanhã e será de desgosto para investidores de fundos imobiliários de papel.

Por mais um mês, os FIIs Hectare CE (HCTR11), Tordesilhas EI (TORD11), Versalhes Recebíveis (VSLH11) e Devant Recebíveis (DEVA11) vão liderar as perdas entre os listados no índice referência do setor (Ifix). Considerando o fechamento de ontem (29), as quedas vão de 13,5% a 20%.

Entretanto, após uma disparada em maio, esses fundos de papel (ou de crédito) irão completar três meses seguidos de desvalorização. Com isso, no acumulado do ano, os tombos do DEVA11, HCTR11, VSLH11 e TORD11 vão de 42% a 64%, respectivamente.

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O que fazer com fundos imobiliários de papel?

Apesar da forte queda desses FIIs em agosto e no acumulado de 2023, a XP vê quatro motivos para seguir investindo na classe de papel.

A head de fundos listados Maria Fernanda Violatti destaca o início do ciclo de corte da Selic, que deverá durar alguns meses, com projeções de que a taxa básica de juros esteja próxima a 10% ao ano ao fim de 2024. Em paralelo, a projeção é de que a inflação (IPCA) esteja próxima de 3,9% ao ano no fim do mesmo período.

“São patamares ainda relativamente elevados. Sendo assim, é esperado que a rentabilidade dos fundos imobiliários de recebíveis apresente potencial redução nos meses à frente. No entanto, elencamos motivos para mantê-los na carteira”, diz.

Portanto, Violatti acrescenta que, ao longo do tempo, fundos de papel têm evidenciado um comportamento predominantemente defensivo. Como também capacidade de resistência acentuada diante das flutuações do mercado.

1. Resiliência

A head da XP explica que o segmento de fundos de recebíveis pode trazer proteção para a carteira do cotista. De modo que a resiliência torna-se um fator importante para o cotista dar uma chance a fundos de crédito.

Segundo Violatti, em contextos adversos para o segmento imobiliário, a categoria de FIIs tende a registrar perdas menos acentuadas, sendo um mecanismo de proteção para o desempenho global de um portfólio. “Tal fenômeno se deve à menor sensibilidade desses fundos às variações de mercado”, diz.

A profissional da XP acrescenta que analisou os fundos imobiliários por segmento entre 2018 e o primeiro semestre deste ano para entender o desempenho deles em cada semestre.

Com isso, durante o período de cinco anos, notou-se que a magnitude de altas e de quedas semestrais dos fundos de tijolo foram superiores às dos fundos de recebíveis.

“Nos 11 semestres avaliados, em cinco deles, os FIIs de tijolo tiveram retornos acumulados negativos, enquanto os fundos de papel tiverem apenas dos semestres com retornos abaixo de zero”, comenta.

2. Volatilidade

O segundo motivo para não desistir da classe de recebíveis, segundo a head da XP, é a volatilidade. Ela observa que os FIIs desse segmento mantêm valor de mercado e de suas cotas próximo ao patrimonial.

“Essa relação indica que esses fundos podem conferir uma proteção ao seu portfólio em momentos de adversidade e frente a imprevistas contingências que possam afetar o mercado abruptamente”, diz.

Contudo, Violatti destaca que, em relação o valor de mercado e o patrimonial da classe, nota-se que os fundos de papel apresentam desconto de, aproximadamente, 5,9% (considerando o fechamento de 22 de agosto).

“A classe de crédito, quando descontada, tende a voltar para a média mais rapidamente que os fundos de tijolo. Sendo assim, o momento atual pode ser favorável também para ganhos de capital”, observa.

3. Rentabilidade

Outro ponto que a XP ressalta para insistir em fundos de papel é a rentabilidade, uma vez que o segmento oferece maiores spreads em relação a NTN-B.

Segundo a analista de fundos imobiliários da casa, no período analisado (de cinco anos), os FIIs de papel apresentaram spreads maiores que os fundos de tijolo, independentemente do nicho que pertencem.

“Fundos de papel, apesar da tendência de oferecer ganhos de capital inferiores aos fundos de tijolos na média, é capaz de trazer para os cotistas maior resiliência quanto aos pagamentos de dividendos. Portanto, geram segurança e maior previsibilidade”, avalia Violatti.

4. Total return

Por sua vez, a XP lista o total return (desempenho dos fundos de papel x indicadores macroeconômicos) como o quarto motivo para seguir com FIIs do segmento na carteira, mesmo com a forte desvalorização de parte deles em 2023.

A head de fundos listados da XP detalha que, durante o intervalo analisado, constatou-se que os momentos de taxa Selic e IPCA em níveis superiores foram particularmente propícios para os FIIs do segmento de papel.

“Do ciclo de corte de juros de 2018 até 2020, a performance dos fundos de recebíveis ‘high yield‘, que na média apresentam retornos maiores em troca de maior risco de inadimplência, apresentaram desempenhos comparáveis e até mesmo superiores aos fundos de tijolos”, ressalta, acrescentando que deve-se à disparidade dos índices de inflação nesse período, no caso o IGP-M e o IPCA.

Desempenho dos fundos imobiliários de papel em agosto*

Fundo	Ticker	Variação (agosto/23)	Variação 2023
Tordesilhas EI	TORD11	-19,98%	-64,11%
Versalhes Recebíveis	VSLH11	-18,75%	-58,71%
Hectare CE	HCTR11	-18,24%	-52,44%
Devant Recebíveis	DEVA11	-13,54%	-41,28%

*A variação dos fundos imobiliários considera o fechamento de 29/08/2023.