Fundos imobiliários de logística estão valendo a pena? Veja o que diz a Bresco, gestora do BRCO11

Os fundos imobiliários de logística têm se destacado como uma área promissora no mercado, com a retomada da demanda que tinha arrefecido após o efeito da pandemia que alavancou o e-commerce.

Rafael Fonseca, o CIO e diretor de RI do Grupo Bresco, avalia que de 2021 a meados de 2023 o mercado andou de lado porque havia novas ofertas chegando, mas os preços também estavam estagnados. Agora, ele vê uma melhora.

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“No final do ano passado para cá, a gente já sentiu uma retomada da demanda de diversos setores e também do mercado varejista e mercado de e-commerce, ao mesmo tempo que o mercado não tem recebido novos produtos na mesma velocidade”, avaliou o executivo em conversa com analista André Oliveira, do BB Investimentos.

Fonseca ponderou também que a vacância do mercado de fundos de logística está cada vez mais em um patamar favorável para os proprietários de galpões e para os portfólios, como o Bresco Logística FII (BRCO11).

“Dependendo do mercado, a gente está falando entre 8% e 12%, mas é uma vacância de equilíbrio. Provavelmente nos próximos meses ou no curto prazo, um, dois anos, a gente vai ver essa vacância reduzir ainda mais”, disse o profissional.

Este, segundo ele, é um importante fator para que os preços de locação tenham incrementos significativos, já que na época da pandemia o preço de construção estava estabilizado próximo ao topo.

Atualmente, o BRCO11 é o quinto maior fundo de logística em patrimônio líquido e conta com pouco mais de 120 mil cotistas. O FII possui um posicionamento em propriedades de alto padrão, nos principais centros de consumo do Brasil.

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“A gente tenta, com essa estratégia, buscar os melhores inquilinos, que tenham um perfil de crédito muito positivo, o que implica também no risco baixo da carteira. A gente tenta ter a carteira mais resiliente, mais monótona do mercado para tentar realmente trazer uma previsibilidade e uma segurança para o cotista no longo prazo”, avaliou Fonseca.

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Apesar da da crescente demanda, o setor não está imune aos desafios externos. As enchentes no Rio Grande do Sul chegaram a impactar diversas operações de galpões, centros logísticos e até as cotas dos fundos.

O BRCO11 sofreu uma forte desvalorização logo após a tragédia, impactado principalmente pelas operações suspensas em determinados galpões, o que também gera impactos nos resultados operacionais futuros dos inquilinos e, consequentemente, do fundo, que ainda teve um aumento inesperado de despesas.

“O evento climático extremo gerou uma perda temporária de confiança por parte dos investidores, refletida na desvalorização das cotas do fundo. Apesar do impacto inicial negativo, o fundo conseguiu se recuperar parcialmente, mostrando resiliência”, avaliou o diretor de RI do Bresco.