Fundos imobiliários com pé no acelerador e freio na inflação: Em qual segmento investir?

A inflação do país dá sinais de desaceleração, de modo que o indicador oficial, o IPCA, subiu 0,61% em abril ante o resultado de +0,71% em março. Enquanto os preços ao consumidor freiam, o índice de fundos imobiliários (Ifix) colocou o pé no acelerador nas últimas três semanas e não para de subir.

Em paralelo ao comportamento mensal, o IPCA tem alta de 4,18% no acumulado em 12 meses até o mês passado, menor taxa desde 2020, dentro do centro da meta estabelecida pelo Banco Central (BC).

O Ifix acumula 17 altas seguidas, a maior sequência de ganhos desde maio de 2020, e seis semanas de valorização.

Para a especialista de fundos imobiliários e sócia da Acqua Vero, Lana Santos, o Ifix tem respondido ao movimento de aposta de queda da taxa Selic, deixando a renda variável mais atrativa do que a renda fixa.

Fundos imobiliários se beneficiam de IPCA moderado

O segmento que mais se beneficiou do movimento de fechamento da curva de juros, foi o de fundos de tijolo, diz a profissional.

“No período em que a curva de juros estava ‘mais empinada’, essa foi a classe com FIIs mais descontados. Tivemos bons fundos imobiliários de tijolo sendo negociados com 30% a 40% de desconto em cima do seu valor patrimonial”, diz.

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Entretanto, a especialista chama a atenção para o fechamento antecipado da curva de juros em abril, com o mercado apostando em queda da taxa Selic nos próximos meses.

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Com isso, ela pontua que os FIIs de tijolo vêm reagindo com certo otimismo de que eles podem voltar a ter um ganho de capital.

Impacto da deflação em 2022 nos FIIs

O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, destaca o comportamento de fundos imobiliários de crédito, listados no Ifix, com maior exposição ao IPCA.

“Analisamos sua distribuição de rendimentos [dividend yields] nos últimos 24 meses, conforme o gráfico abaixo”, diz.

Ele explica que, nesse intervalo, houve uma grande variação do índice de preços ao consumidor, incluindo uma aceleração até o primeiro semestre de 2022. “Isso impulsionou o rendimento dos fundos imobiliários”, observa.

Todavia, a partir do segundo semestre do ano passado, houve três meses seguidos de queda da inflação (deflação), influenciada pela desoneração dos combustíveis, à época.

“Assim, o dividend yield dos FIIs caiu pela metade, tendo em vista a menor correção monetária nas operações”, avalia o profissional da Empiricus.

Por fim, Araujo observa que entre a divulgação do índice de inflação e o impacto nos rendimentos, há uma defasagem (ou “delay”) de dois a três meses.

Falando em fundos de crédito, Lana Santos, da Acqua Vero, pondera que os fundos de papel, nas últimas semanas, não tiveram valorização expressiva quanto o Ifix, já que muitos deles são indexados à inflação.

“Quanto mais a inflação sobe, mais esses fundos distribuem dividendos. Eles também estavam com patamares de preços mais elevados. Com isso, eles vêm perdendo um pouco de atratividade, além da crise de crédito pela qual alguns passaram”, observa.