Fundos imobiliários: Com aluguéis vencendo, Americanas (AMER3) vai dar calote?

Amanhã (12) completa um mês que todos ficaram sabendo da crise financeira da Americanas (AMER3), a gigante do varejo que entrou em recuperação judicial após anunciar um rombo contábil bilionário. É sabido também que há uma lista de fundos imobiliários expostos à companhia.

A empresa é inquilina de FIIs de galpões logísticos e de shoppings. Cada fundo tem uma exposição diferente de sua receita associada à Americanas. 

No mês passado, a companhia divulgou uma relação de credores com 8 mil nomes. Parte desses fundos imobiliários expostos à varejista aparecem na lista. 

Porém, apesar de estarem na planilha, alguns fundos esclareceram que não havia pendências de aluguéis da Americanas e que os vencimentos até dezembro de 2022 estavam em dia. Mas e os aluguéis de janeiro que estão vencendo em fevereiro? 

Americanas honrará com contratos?

Com a companhia em recuperação judicial e passando por uma profunda crise, a pergunta é se a Americanas honrará os contratos que têm com os FIIs.

Na análise do Itaú BBA, a varejista segue adimplente com suas obrigações mensais. Entretanto, a grande questão e a maior expectativa do mercado ficam a cargo do próximo vencimento dos aluguéis, este mês.

“Caso não honre seus pagamentos, os fundos que têm a Americanas como locatária devem comunicar ao mercado. A partir daí, outros cenários e outras estratégias devem ser tomados por esses FIIs”, comenta a casa de análises.

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Os fundos que mais podem ser impactados pela crise da varejista são GGR Copevi (GGRC11), XP Log (XPLG11), VBI Logística (LVBI11), Bresco Logística (BRCO11), RBR Log (RBRL11), RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11), Hedge Brasil Shopping (HGBS11) e Malls Brasil Plural (MALL11), além do Max Retail (MAXR11).

As analistas de fundos da XP, Maria Fernanda Violatti e Maria Jordão, avaliam que a recuperação judicial serve para a empresa suspender o pagamento de suas dívidas e, possivelmente, se reestruturar. Com isso, o pagamentos de custos operacionais como salários e aluguéis, a princípio, não devem ser afetados.

Riscos que fundos imobiliários correm com calote da Americanas

As analistas da XP dizem que os principais riscos aos proprietários de imóveis locados para Americanas são o de vacância antecipada e de inadimplemento dos aluguéis.

“Ambos os eventos geram multas para a companhia, que passa a dever os fundos por não cumprimento do contrato”, comentam, acrescentando que os aluguéis devem continuar sendo pagos durante o processo de recuperação judicial.

Entretanto, no caso de uma inadimplência, o primeiro passo é o envio de notificação ao locatário, seguido por execução de garantias colocadas em contrato.

FIIs podem pedir despejo?

Depois, a partir do primeiro dia da dívida, o fundo pode entrar com uma ação de despejo na comarca em que o imóvel está situado. O juiz local poderá julgar se cada pedido de despejo procede. Quanto ao prazo da desocupação, dependerá do tipo de imóvel. 

“Em geral, o prazo para o despejo em uma loja de shopping leva em média até 60 dias e de um galpão logístico leva em média de três a seis meses”, diz a equipe da XP com consultoria da NFA Advogados.

Violatti e Jordão listam cenários para os fundos no qual, entre eles, caso algum já tenha algum passivo de locação, será incluído na lista de credores da recuperação judicial. 

Sobre os fundos que ainda alugam para Americanas, elas dizem que os contratos de locação seguem vigentes. Contudo, a data de validade não é alterada e o aluguel continua sendo devido. 

“Os fundos que não quiserem mais a Americanas como inquilina terão que encontrar regras para enquadrar a locatária como inadimplente”, explicam. Sobre uma eventual desocupação de imóveis por parte da varejista, a equipe da XP entende que pode ser encarada de maneira positiva, caso a região onde está localizado o imóvel esteja aquecida. 

“Ou pode ser negativa, quando a região apresenta mais desafios para uma reposição de inquilino, resultando em eventuais descontos, carência e negociações mais favoráveis ao inquilino”, ponderam.