Ibovespa Fundo imobiliário vende imóveis locados ao Pão de Açúcar (PCAR3) e estima lucro de R$ 0,56 por cota; veja detalhes
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O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou, por meio de fato relevante, que celebrou um compromisso para vender três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) por aproximadamente R$ 109,25 milhões.
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, as lojas estão localizadas nos municípios de São Paulo (SP) e São Caetano do Sul (SP) e estão alugadas à varejista por meio de contratos de locação atípica, com vencimento entre julho e agosto de 2035.
Do valor total da operação, R$ 54,62 milhões serão pagos ao TRXF11 à vista, contra a lavratura da escritura pública de venda e compra.
Já os R$ 54,62 milhões restantes serão quitados em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, de R$ 9,10 milhões cada, corrigidas pela variação do IPCA (inflação).
A partir do pagamento do sinal, o comprador terá direito ao recebimento integral dos aluguéis dos imóveis.
Ganho estimado
De acordo com o fato relevante, caso a transação seja concluída nas condições acordadas, o TRXF11 estima contabilizar um lucro de aproximadamente R$ 34,83 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota, o que representará uma TIR (taxa interna de retorno) aproximada de 13,2% ao ano.
Segundo o fundo, o preço de venda dos imóveis está 14,9% acima do valor do último laudo de avaliação e corresponde a um cap rate (taxa de capitalização) de 6,3%, considerando o aluguel mensal vigente.
Além do ganho de capital, a operação deve contribuir para reduzir o endividamento do TRXF11, informou o comunicado.
Isso porque, de acordo com o veículo, há dívida vinculada à Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que financiou a aquisição dos ativos. O saldo devedor é de R$ 51,94 milhões.
O compromisso de compra e venda, cabe ressaltar, ainda não representa a conclusão definitiva da operação. O comprador terá um período de exclusividade para realizar as análises necessárias e confirmar a viabilidade da aquisição.
A expectativa da administradora e da gestora do TRXF11 é que esses documentos sejam assinados em até 90 dias.
Compra de shoppings
Paralelamente à venda das lojas, o fundo também anunciou que adquiriu, da Iguatemi (IGTI11), participações em cinco shopping centers por R$ 876 milhões. São elas:
- 36% do Iguatemi Alphaville;
- 10% no Iguatemi Ribeirão Preto;
- 10% no Iguatemi São José do Rio Preto;
- 35,55% no Praia de Belas;
- 36% no I Fashion Outlet Novo Hamburgo.
Do valor total, R$ 569,5 milhões serão pagos à vista na data do fechamento, sendo R$ 350,5 milhões em cotas do TRXF11 e R$ 219 milhões em moeda corrente nacional.
Outros R$ 131,4 milhões serão pagos em dinheiro no primeiro aniversário do fechamento, corrigido pela variação do CDI. Já os R$ 175,2 milhões restantes também serão pagos em dinheiro no segundo aniversário do fechamento, corrigidos pelo CDI.
Mesmo após a venda das participações, a Iguatemi continuará responsável pela administração dos shoppings.
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